重庆房地产考察报告.doc

重庆房地产考察报告 重庆房地产市场考察报告 重庆房地产市场考察报告 1. 重庆城市经济概况 。直辖7年来，重庆市城镇化率从1997年的28%提高到2003年的38.1%，年平均提高1.7个百分点，高于全国同期平均水平0.3个百分点。城镇人口从852万人增加到1192万人，年均增长5.8%。人口的增加必然会带来住房需求的增加，从而促进房地产业的发展。 。1996年，重庆人均GDP不足500美元，仅为北京的1/3，上海的1/4。但是，7年以后，重庆经济翻开了新的一页，2003年，重庆市GDP达到2250亿元，人均GDP达980多美元。而且主城区内人均GDP还远远高于这一水平，像渝中区的人均GDP就已达到3085美元。根据GDP与房地产发展的关系， 重庆市主城区房地产已进入快速上升阶段，而且还会有几年的高速发展时期。 2. 重庆自2001年以来的房价走势 自2001以来，重庆房价一路飚升，2年多的时间里重庆房价已翻了一番， 下面是各个时段的重庆房价对比。 2001年底： 重庆各类商品房销售均价为1442元/?。 2002年： 重庆住宅销售价格达到1415元/?，同比增长1.53%，非住宅销售 价格达到6369元/?，同比增长9.42%，人均住房面积为22.8?。 2003年秋季房交会： 重庆商品房成交均价为2098元／?。 2004年春季房交会： 重庆成交房屋11880套，成交面积近11万?，成交金额近37亿 元，均价为3100元/?，其中商品住宅成交面积近85万?，销售 1 重庆房地产市场考察报告 均价为2540元/?。 3. 重庆房地产市场发展概述 确切地说，2002年7月是重庆房地产市场的一个分水岭。在此之前，除了 少数开发商如“龙湖”开发的楼盘销售状况较好以外，大多数楼盘的销售都比较 缓慢。由于重庆城市呈组团式分布格局，一个区域到另一个区域往往需要花费较 长的时间，交通时间和交通成本的增长使人们不愿意选择到渝中区以外的其他区 域购房，“宁要渝中一张床，不要南岸一套房”一度成为人们的择房准则。交通 曾一度是制约重庆楼市发展的重要瓶颈。 2002年，一系列的利好政策终于唤醒了重庆房地产市场，重庆的房价一路 高歌猛进，窜到了2004年的3100元/?（按平均20%的公摊折算后的房价为2580元/?〃建筑面积）。 重庆房价上涨主要源于以下几个方面的原因： A. 2002年6月，政府对重庆市土地价格和土地级别进行了调整。调整内容 涉及两个方面：一是土地出让金商业用地和住宅用地上涨了91%；二是 土地基准地价商业用地和住宅用地上涨了45%左右，这意味着重庆房地 产市场的门槛将进一步提高。 B. “七桥一隧”路桥实行年票制收费。2002年7月1日，重庆市政府对主 城８区“七桥一隧”实行年票制收费，该项政策的实施，对房地产市场 的促进作用是显而易见的：从短期来看，实行年票制后由于降低了各组 团之间的通勤时间和交通成本，使人们的购房半径扩大，从而带动了江 北区、南岸区等地的房地产发展；从长期来看，由于改善了重庆的投资 环境，大量的外来资本将涌入重庆，使重庆的GDP和人均收入水平增加， 从而进一步刺激重庆房地产市场的发展。 C. 大规模旧城改造带来的集中消费人群。2003年，重庆房屋拆迁量为326.4 万?，有5.1万拆迁户，其中71.4%实行的都是货币安置，也就是说将 2 重庆房地产市场考察报告 有3.6万的拆迁户将进入商品房市场。据悉，2004年，重庆主城区仍将 有300万?左右的拆迁量，这将进一步刺激重庆房地产市场的发展。 据统计，2004年重庆商业地产投资额突破28亿元，新开工面积160余万?，可销售面积同比增长23%，其中10万?以上的Mall就有10多个，总面积近100万?。目前重庆主城区营业面积在5000?以上的商场有55家，专业市场近80个，营业面积在200—4000?的超市有63家。2003年，重庆商业营业用房面积 为287.05万?，但销售面积只占竣工面积的一半。全国40个重点城市中，重庆 商业营业用房的空置面积达224.68万?，居全国第一。 从以上数据可以看到，重庆商业营业用房的整体销售情况不太理想，有一半 的商业物业被迫作为固定资产沉淀下来，这与重庆大量商业物业是裙楼商铺是密 切相关的。 从重庆一家专业市场研究机构的调研分析得知，目前重庆最受欢迎的是独门 独户的临街独立式门面，其次是平层商铺，而被大力打造的开放式商业街被投资 者认可还需要一定的时间，商场内二楼以上的商铺和开放式商业街二楼以上的商 铺关注度非常低，这和经营者的选择是密不可分的，如解放碑好吃街二层以上铺 面空置率非常高就是一个佐证。 重庆主城各个区域都有自己独立的商业步行街，并围绕步行街形成一个一个