[管理学][物业管理]物业管理经费 全文-调研报告-文档在线.pptx

第08章 物业管理经费;物业服务费的来源;定期收取的物业服务费;物业共用部位、共用设施设备维修基金; 共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。 维修基金归全体业主所有。;物业管理企业开展多种经营的收入与利润;政府多方面的支持;开发建设单位给予一定支持 完善物业的给中配套设施及环境建设 业主的赞助 前提：物管与业主良好的关系 业主大会设立专项赞助基金 用途：物业管理费用的补充及减轻替他业主的负担;一、物业管理服务费的价格形式;《重庆市城市物业管理服务收费实施 办法》 重庆：住宅电梯费按常住人口计算（连续居 住三个月以上的），第二层业主自愿不乘坐 电梯的，可不收电梯费，从第三层开始计收。高层住宅电梯可实行月票和次票，由物业管 理企业根据实际情况决定，月票票价：（1）按层计算；张／人＝10元（第三层）＋0.30元 ×（N－3），N为楼层数。（2）按常住人口 计算：每人每月10元计收。次票票价：单上 单下每人次0.30元，上下往返每人次0.50元。;2. 市场调节价 市场调节价是指物业管理服务收费标准由物业管理企业与业主委员会或产权人代表、使 用人代表共同协商在物业服务合同中约定物业服务收费，然后将收费标准和收费项目向当地物价部门报告备案的一种价格形式。这种定价形式充分尊重、发挥市场的调节的作用，适用于高档物业、物业管理市场发育比较成熟地区以及业主主体作用发挥较好的物业区域的物业服务定价。;二、物业服务的定价形式;三、物业服务费的构成;四、物业服务费的测算原则;第 15页;1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费V1 V1 = ∑Fi／S （i = 1，2，3，4）（元／月·平方米） 该项费用是用于物业管理企业的人员费用，包括基本工资，按规定提取的福利费、加班费和服装费，但是不包括管理、服务人员的奖金。奖金应根据企业??营管理的经济效益，从盈利中提取。 其中： Fl--基本工资（元／月），各类管理、服务人员的基本工资标准根据企业性质、参考当地平均工资水平确定。 F2--按规定提取的福利费（元/月），包括福利基金、工会经费、教育经费、社会保险、住房公积金等。 F3--加班费（元／月）。 F4--服装费（元/月）。 S--表示可分摊费用的建筑面积之和。单位为平方米（m2）。;2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用V2 V2=∑Fi／S （i=1，2，3，4，5）（元／月·平方米） 其中： F1--公共照明系统的电费和维修费： ①电费：（W1×T1+W2×T2…+Wn×Tn）×30×PE W1表示每日开启时间为Tl（小时）的照明电器总功率（千瓦·小时）；T1表示每日开启时间 （小时）；30代表每月测算的天数；PE表示电费单价（元／kW）； ②维修费：这是一个估算的经验值，一般按照当地的工资水平费用和使用的零配件、进货的价格来测算。 F2--给排水设施的费用，此项费用测算时又可分项为： ①给水泵的电机功率（可包括生活水泵、消防蓄水池泵），电费 = W×24×I×30× PE （元／月）。I代表使用系数 = 平均每天开启小时数／24； ②消防泵的电机费（包括喷淋泵、消防栓泵），电费 = W×24×I×30× PE，（元／月）； ③排污泵的电机功率（包括集水井排水泵、污水处理排水泵），电费 =W×24×I×30× PE （元／月）： ④维修费（元／月）。;F3--配供电系统设备维修费、检测费（元/月）。 F4--建筑、道路维修费（元／月）。 F5--电梯费用的核算： ①电费=n ×W×24×I×30× PE （元／月），其中n为电梯台数； W为电梯功率；I为电梯使用系数，由于不同类型物业的电梯使用 时间和频率不同，会产生差异，一般可通过统计的方法进行估算。居住类物业大致在0.4； ②维修费（元/月），可分包给电梯专业的维修公司，也可自行维修（包括人工费、材料费）； ③年检费（元／月）。 费用项F1～F5 并非固定项目，不同物业项目不一，不能机械套用。以下各项也是如此。; 3.物业管理区域清洁卫生费用V3 V3=∑Fi／S （i=l，2，3，4，5，6）（元／月·平方米） 其中： Fl--人工费（元／月）。 F2--清洁机械、工具、材料、服装费，按价值和使用年限折算出每月的值（元/月）。 F3--消杀费（元/月）。 F4--化粪池清理费（元／月）。 F5--垃圾清运费（元／月）。 F6--水池（箱）清洁费（元／月）。;4.物业管理区域绿化养护费用V4 V4=∑F i