房地产行业市场前景及投资研究报告：美国房价修复.pdf

[Table_Yemei0] 深度报告·行业深度 2023年11月13日 [Table_Title1] 房地产之中长期④—— 美国：房价修复的魔力 ■本报告为“房地产中长期”系列报告的《美国篇》。美国作为较早开启工业化的国 [Table_summary1] 家，工业化城镇化进程持续百余年，相较日、韩等快速城镇化国家，其房地产市场相对 平稳，并呈现长期上涨态势。虽然美国房价先后经历“大萧条”、“次贷危机”两次崩 盘，但每次崩盘后总能实现修复、重新繁荣。作为世界的前两大经济体，我国当前正处 于经济转型换挡的关键时期，房地产中长期发展逻辑面临较大变化，而美国的房地产虽 历经起伏但总能修复，值得我们深思和探究。 ■美国经济产业、货币信贷、房地产的相互作用逻辑：美国百余年来的经济发展以 1973 1 1970s 年布雷顿森林体系瓦解为分界线。 ） 之前，美国以发展工业为主，地产跟 随实体经济扩张或收缩。美国经济的前半部分经历了 “经济追赶—大萧条—引领全球” 三个阶段，这个过程中科技和制造业始终是美国不断超越欧洲诸国的利器。在第二次工 业革命中美国即超越英国成为主导国，但是1930s 大萧条危机使其经济产业深陷泥潭， 地产亦随之受到影响。大萧条后期美国依靠扩张性财政货币政策逐渐脱离困境，在随后 的二战中制造业优势得到加速积累，经济实力远超欧洲传统强国。随着经济复苏和战后 2 1970s 房地产中长期系列报告 “婴儿潮”，地产亦跟随修复并开启长期繁荣。） 之后，美国走上了金融化道 路，金融过度创新催生地产泡沫，而依靠大规模资金输血走出危机。随着布雷顿森林体 系的瓦解，美元与黄金脱钩，发行得以自由化，美国逐渐走向金融化道路。然而，金融 《①国际比较视角下的房地产 中长期研究》2023.10.17 创新的过快发展，特别是地产的过度金融化，直接导致2008 年美国发生次贷危机，并 进一步传导至全球金融体系，引发全球 。此次危机中，美联储及时采取救市措 《②日本：泡沫破灭的教训》 施，阻止了市场持续崩盘，使得美国较为快速的走出了金融危机，地产在下跌四五年后 2023.10.20 也重回增长。相较于大萧条，美国实体经济受到的影响更小但地产由于“去杠杆”下挫 《③韩国：地产调控的失效》 更大。 2023.11.03 ■美国两次地产崩盘的修复：1）大萧条是发生在美国工业化中期的一次大危机。由于 当时的金融体系尚处探索发展阶段，地产表现为与经济同步收缩。大萧条危机的修复异 《④美国：房价修复的魔力》 2023.11.13 常艰难，罗斯福政府摒弃了自由放任主义的传统原则，加大政府对经济的干预扶持，帮 助美国脱离大萧条泥潭，最终通过技术变革和世界格局重塑走向繁荣，整个修复过程持 2 续十余年。 ）次贷危机是发生在美国金融化时期的典型房地产泡沫。房地产的巨幅波 动成为危机的导火索，为恢复国内经济，美国实施了超大规模量化宽松和财政救济，最 终对美国经济仅产生了短期的影响，而房价也在下跌五年后再度步入上行通道。美元霸 权为美国提供了“相对轻松”的危机解决方式，在遇到危机时可以“毫无顾忌”地使用 量化宽松，其余国家难以效仿。 [Table_Yemei1] 深度报告 ·