房地产营销策划 - 青 岛火车北站地下商业业态及功能分析.pptVIP

站前地下商业规划与布局研究 关于船头透明建筑的比例研究： 根据商业经营的需要一般３０米直径的中庭就可以满足不同商铺之间的可见性问题，如果直接达到４０－４５米 ，可以通过在３０米直径外设置商铺的方式，从视觉上缩小空间距离，达到商铺经营内容可见性强的目标，例如，３０米直径周边设置最新的数码产品体验店铺。透明建筑圆圈面积1100平方米，船头形状建筑面积包含中庭，－3层 4600平方米 ，-2层4600,-1层3350平方米，１层3550,总计建筑面积10600平方米，去掉中庭面积为7300平方米。 保留的依据:改善地下空间环境,增加商业的可见性,高度可以降低。 站前地下商业规划与布局研究 关于船头透明建筑的比例研究： 方案1：能够较大实现地下空间商业价值，其中快餐面积2000平方米，其余作为零售面积，因此，作为优先选择方案１并继续按照给定的数据深化。 站前地下商业规划与布局研究 关于青岛火车北站地下空间和地上购物中心卸货区的规划 汽车站的人流要求能够方便进入市场的主要入口。服装市场和皮具市场都需要考虑卸货区，一般面积为300平方米左右，卸货平台高度为1.3米,卸货区域，详细要求如下： 能够停泊一辆40英尺货柜车的封闭式卸货平台，按乙方提供的设备要求预留平衡器的机坑及埋件。设保温提升门。卸货平台高1.3m。 同时停泊五辆普通卡车的卸货平台，卸货平台外边阳角处预埋通长的防撞角钢及橡胶防撞垫。卸货平台高度为1.0m。 甲方设置不大于10%坡度的混凝土坡道连接乙方普通卡车的卸货平台至室外地坪，宽2m。坡道临空侧加1.0m高的防护栏杆。 如图所示黑色块为卸货区 1、火车站西侧区域：面积200平方米 4、船头部分区域：面积1230平方米 3、主要通道北侧区域：面积80平方米 2、主要通道南侧区域：面积370平方米 地下停车场面积 主要通道南侧：8470平方米 主要通道北侧：11630平方米 可拥有停车位：20100平方米/35平=574个 其他地块面积情况 绿地、景观区域面积：1676平方米 表演舞台区域面积：1710平方米 站前地下商业规划与布局研究 为保证结构安全，40英尺货柜车卸货口必须设置构造柱，且在卸货车辆停靠区域需考虑防撞措施(如防撞柱、防撞栏杆等)。该区域照度应达到40Lux。 普通卡车的卸货平台进深为5.5m，平台外门上方设雨蓬，雨蓬不高于3m且出挑平台外不小于2m 。北方地区卸货平台为封闭式，设双道保温提升门。 卸货平台的保温提升门应同时设置手动和电动开关并满足经常开启和关闭的要求。所有开关应设置带锁的不锈钢开关盒。不锈钢开关盒安装在商场的内侧。卸货平台外及平台上按乙方要求的位置设置排水沟。 40英尺货柜车卸货平台外门上方设1.0m深的钢筋混凝土雨篷。 卸货外围须采取隔音措施并满足环保要求。 站前地下商业规划与布局研究 二期地下商业规划，以上地块以A6和Ａ9为例，今后需要出让，建议层高在５米，柱距在8.4 米左右。 Ａ7地块未来建议层高同上，柱距在11米左右，能够满足大卖场的要求，卸货平台需要达到400平方米，高度1.2米左右。 大卖场建筑净高：所有管线标高应尽量抬高，并对包括乙方管线在内的各专业管线进行有效综合布置，保证商场内无吊顶区域灯具底标高不低于3.7m，所有管线 (含支架、风口)的底标高不应低于4.0m。乙方商场无吊顶区域采用日光灯带(乙方完成)，风口须避让灯带。 为突出绿色中轴的商业价值，提高通透性，建议层高为5 米，柱距11米左右。 二期地下商业规划 站前地下商业规划与布局研究 关于下沉广场和采光点的建议： 建议本项目在C21-Ａ6地块的南侧中央位置，设置下沉广场，面积建议在1500平方米左右，可升降表演舞台在200平方米左右，需要较强大的排水系统设计。 建议在绿化带空间设置８个 以上的通道和通风以及阳光照射口，其中餐饮部分需要通风采光点，让地下空间能够开敞和通透，提高地下空间的舒适感。 三、项目定位分析 三.经价值分析 1、市场定位 火车北站现代商业区的地下商业部分 是为满足高铁旅客各种需求的中高端消费区 2、功能定位 全面满足高铁旅客的各种需求 满足时尚精品购物、休闲、餐饮的需求 3、形象定位 特色地下商业街 时尚新生活的领导者 中高端阶层的消费区 4、经营特色定位 情景感强 体验感高 品质感强 包容度高 可选择范围广 5、业态定位 以精品购物和休闲为主 集合各式的餐饮为一体 6、业态分布 餐饮—— 占28%，包括：大型品牌餐饮店、中型餐饮店、普通餐饮店、特色小吃店、茶餐厅、西餐厅、杂食店。 购物—— 占40%，包括：数码产品、精品女装/男装、男/女内衣、服饰（皮带、领带、钱包）、鞋子、箱包、电子数码、童装及玩具反斗城、运动专卖、饰品、化妆品