重宾某地产广场商业物业可行性研究报告.pptx

重宾保利广场商业物业可行性研究报告;;; 城市研究---城市地位;. 第一梯队：上海、北京 . 第二梯队：广州、深圳 . 第三梯队：苏州、天津、重庆、杭州、无锡、青岛、宁波、南京、成都、大连、沈阳、武汉 . 第四梯队：东莞、唐山、济南、石家庄、哈尔滨、郑州、长沙、福州、淄博、常州、西安 . 第五梯队：昆明、厦门、南昌、太原、合肥、南宁、廊坊、宜昌、乌鲁木齐、兰州、桂林、贵阳、柳州、遵义、玉溪、宜宾、吉安、海口 红色为东部城市 兰色为西部城市 绿色为中部城市;重庆市历年来第一、二、三产业产值变化情况 ;重庆国民经济（GDP）走势图;重庆市近年来固定资产投资增长情况 ;重庆市历年城镇居民家庭人均可支配收入（单位：元）; 城市研究---房地产市场; 城市研究---外资企业;;区域概况;背景一;CBD共性特征：地价高//租金高//交通高度 发达//城市功能聚集//城市名片标志 ;渝中区地处重庆市西南部，长江、嘉陵江汇流处。渝中区东、南、北三面环水，西面通陆，为一东西向狭长半岛。渝中区东、南濒临长江与南岸区水域相邻，北面濒临嘉陵江与江北区水域连界，西面与沙坪坝区、九龙坡区接壤。全区总面积为23.71平方公里，其中，陆地面积18.54平方公里。境内地形，最高处海拔394米，最低处167米，坡降较大，高差悬殊。 2006年末，渝中区户籍人口总数为60.13万人，全区常住人口70.42万人。;渝中区就业情况分析（万人）;渝中区社会消费品零售总额分析（亿）;渝中区个人及金融机构存贷款分析(亿）;指标名称;区域概况---经济发展;重庆都市区为主城九区行政区划范围，包括渝中、江北、南岸、沙坪坝、九龙坡、大渡口、巴南、渝北、北碚。都市区城市空间分为主城和外围小城镇两个层次，主城范围为外环线以内区域，面积2737平方公里，主城以外区域为小城镇发展区域，面积2736平方公里。 ;区域概况---渝中区规划;区域交通;区域交通;; 轻轨研究; 轻轨研究;第一影响区域——距离站点步行或者 自行车距离5-10分钟，适合发展高等 级功能，包括高级办公、商业以及居 住，开发强度高；通常是地价最高、 最先发展起来的区域;开发强度很高 （very high) 第二影响区域??—距离站点通过其他交通方式15分钟内可以到达（包括交通以及换乘时间），是上述高等级功能的备选区域同时适合布局可进行产业聚集（cluster)的相关功能；开发强度较高（high) 第三影响区域——距离站点通过其他交通方式需要15分钟以上的时间（包括交通以及换乘时间），取决于地段状况可以发展多种功能；开发强度取决于地块以及开发内容;轨道沿线房地产价格随轨道交通的不同阶段呈跳跃性增长，轨道交通对项目的实质性利好先于真正投入使用而提前释放;小结;;; 项目分析---位置; 项目分析-道路 ; 项目分析--交通; 项目分析-指标;项目S.W.O.T分析; 项目研究;写字楼 ; 解析综合体; 区域环境;土地使用;复合空间、CBD标鼎之作 ;城市综合体发展的五种模式;不同类型的物业在综合体中承担的功能 酒店：项目标志性物业，定义项目整体档次 商业：可实现较高利润，承担某种社会职能，可以塑造与其他项目较大的差异，项目的活力核心。 写字楼：价值标杆，可树立项目高端形象，保证开发企业现金流来源。 在既定的开发目标和限制条件下，需要结合不同物业 所承担的功能来确定项目的功能组合和规模配比。;;开发时序与物业价值最大化的关系;影响综合体构成的主要因素：区域属性、环境资源、开发目标;都市综合体是将商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市功能之间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存，相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、多元复杂而统一的建筑群落。;都市综合体的九大特征;小结 ; 项目研究;城市;市场商务需求巨大，客户开始注重改善办公环境，追求物业形象;重庆典型写字楼分布图：CBD、江北是写字楼最密集 区域;发展格局：最初的写字楼从大溪沟起步，由东向北逐渐发展，重心北移趋势日益明显;供应量：写字楼供应量逐年递增，空置率基本控制在30%。;供应结构：市场以纯写字楼为主。类甲级、乙级写字楼供应量大，真正的甲级写字楼数量少;租售方式：租售结合是市场主流，只租不售的物业多由外资、银行等资金雄厚的企业修建，纯销售物业主要由民营房地产公司开发。;出租率：渝中区写字楼整体出租率约在70—80%，解放碑片区写字楼基本能达到80%以上，2003年以后新增的高档写字楼出租率也已经过半。;项目;立面风格：现代简约风格是市场主流，裙楼多采用花岗石，外墙则以玻璃幕墙+石材为主;物管：甲级写字楼多聘请国际知名物管公司作 为顾问，并以此作为销售或出租卖点;板块一：CBD是重庆传统的中央商务区，以外资企业和高附加值行业企