地产的重要拐点：新开工触底回升的逻辑.pdf

目 录 一、房地产行业的多个指标仍在探底4 1.1 房价：全国房价总体上持续下行4 1.2 销售：政策放松后低位企稳 5 1.3 投资：仍处于大幅度负增长 8 二、住宅新开工增速出现触底回升迹象 11 2.1 供给端，新开工的出清即将完成 12 2.2 需求端，新开工或已偏离了可持续的住宅需求 16 三、明年房价有望企稳 17 3.1 楼市“供需缺口”可能再现 17 3.2 房价收入比连续三年下降，已回落至十年低位 18 四、关注股市熊转牛的三大拐点 20 风险因素 23 表 目 录 表 1：近期房地产调控政策整理6 表 2 ：预计未来五年商品房住宅需求趋势可维持在 8-10.6 亿平方米 16 图 目 录 图 1：新房房价持续下行 4 图 2 ：二手房房价降幅更大4 图 3 ：新房房价，一线强于二线，二线强于三线5 图 4 ：二手房房价，一线横盘，二三线持续下跌5 图 5 ：统计局口径的9 月全国商品房销售负增长加深6 图 6 ：30 大中城市商品房成交面积（28 日移动平均）7 图 7 ：一线城市商品房成交面积（28 日移动平均）7 图 8 ：二线城市商品房成交面积（28 日移动平均）8 图 9 ：三线城市商品房成交面积（28 日移动平均）8 图 10：房地产投资仍深陷负增长9 图 11：房地产投资资金来源降幅较大9 图 12：100 城成交土地占地面积:住宅类用地（8 周移动平均）10 图 13：成交土地溢价率也保持低迷 10 图 14： 2014 年“认房不认贷”后，支持措施继续加码 11 图 15：住宅新开工增速出现触底回升迹象 11 图 16：住宅新开工面积连续三年弱于销售面积12 图 17：商品房住宅广义库存已降至2011 年水平 13 图 18：期房和现房销售面积13 图 19：在保交楼政策影响下，现房库存不降反升14 图 20 ：商品房库存压降主要体现在期房库存14 图 21 ：施工面积中待售库存和已售面积走势15 图 22 ：施工面积中未售库存占比可能已经见底15 图 23 ：住宅新开工当月同比已反超销售17 图 24 ：2018 年房价上涨，但地产销售平淡17 图 25 ：新开工领先竣工大概30 个月 18 图 26 ：2018 年之前，我国居民收入与地产销售的增速有着一定的反向关系19 图 27 ：美国房价收入比19 图 28 ：中国房价收入比20 图 29 ：股债性价比已经达到了近5 年以来的较高分位21 图 30 ：A 股走势推演 21 图 31 ：产成品库存同比在8 月触底回升22 图 32 ：半导体周期或已见底22 请阅读最后一页免责声明及信息披露 3 一、房地产行业的多个指标仍在探底 1.1 房价：全国房价总体上持续下行 过去三年，全国房价总体上呈现下降态势。2021 年 8 月至今，使用 70 大中城市新建商品房价格衡量的全国新房 房价总体上持续下行。即便今年 8 月开始房地产放松政策陆续出台，房价亦未改变下行趋势。截至 2023 年 9 月， 新房价格较高点（2021 年 8 月）累计下跌 3.1%。二手房房价调整则相对更大，截至 2023 年 9 月，全国二手房 房价较高点（2021 年 8 月）累计下跌 7.1%，降幅远超新房。 图 1：新房房价持续下行 2010年12月=100 70个大中城市新建商品住宅价格指数:定基 160 150 140 130 120 11