房地产价格估价课件.ppt

二、收益流資本化法 折現現金流分析計算公式 轉售價值貼現值的求取方法 運用期末資本化率的公式： VPR ＝In+1/Rn (1＋Y)n 運用價值變動率的公式：PV= VI (1＋Y)n/ [(1＋Y)n-（1+△o）] Rn是專門用來估算轉售價格的完全資本化率，稱為期末資本化率 三、剩餘法 建築物剩餘法（Building Residual Technique） 土地剩餘法（Land Residual Technique） a為對象房地產的淨收益； L為土地價格； B為建築物價格； RL 為土地的完全資本化率； RB為建築物的利息率； N 為建築物的耐用年數。 三、剩餘法 權益剩餘法（Equity Residual Technique）:將房地產的資本價值按其資金來源性質分為抵押貸款（負債）和自有資金（權益）兩部分，對這兩部分採用不同的收益率。 四、收益倍數法 將房地產的年租金（或年總收益）乘上一定的倍數，由此求得房地產價格（收益價格）的一種方法。 獲得收益倍數的步驟如下： 通過市場調查，收集近期發生交易且可與對象房地產比較的實例若干，通常至少要有三宗。 評估這些實例在其發生交易時應有的市場租金（或毛收益）。 用各宗實例的售價（如交易情況有異常須進行修正）除以市場租金（或毛收益），再將得數綜合（如進行算術平均等），得到 GRM或 GIM。 第八章 假設開發法 第一節 假設開發法的基本原理 一、假設開發法的基本思路 根據待開發房地產的預期開發後價值，扣減全部開發成本來求取委估房地產在估價時點價格的方法。 二、地租理論與假設開發法 假設開發法的基本思路非常類似於地租理論中地主決定地租的思路。 三、假設開發法的適用範圍及應用前提 最早主要用於待開發土地（尤其是空地）的估價 後推廣到各種待開發房地產以及正在開發的房地產的估價 還被大量用於房地產開發專案的可行性分析 四、假設開發法的基本公式 委估房地產的價格＝總開發價值－開發費用－開發利潤 “總開發價值”：委估房地產經開發後上市出售時的市場價格。 “開發費用”：除了委估房地產的購買價格外，對委估房地產進行開發所需要投入的全部資金。 “開發利潤”指按正常利潤率計算的該專案開發總投資應得的利潤總額。 第二節 假設開發法的運用 一、假設開發法的操作步驟 勘察委估房地產，掌握其基本情況 確定最佳開發利用方式 估計委估房地產經開發後上市售出的時間 估測總開發價值 估算開發費用和開發利潤 具體計算，得到試算價格 二、假設開發法的兩種計算方式 靜態計算與動態計算 靜態計算是一種傳統的計算方式，即對各項參數，按其實際發生時點時的數值代入公式，這時對各個專案的時間價值的處理方式是分別計算各項目的利息。 動態計算方式，實質上就是折現金流分析，即將所有的專案，均按其在實際發生時點的數額貼現到估價時點的值代人公式，貼現率採用反映投資專案風險的貼現率，則專案投資的利息和利潤均通過貼現來反映了，此時就不再單獨計算利息和利潤。 第九章 路線價估價法 第一節 收益法的基本原理 一、路線價法的基本概念、理論依據和適用範圍 對面臨特定街道而便捷性相等的城市土地，設定標準深度，求取在此深度上數塊宗地的平均單價而附設於其所臨接的街道上，此單價稱為路線價，根據此路線價，通過深度修正和其他修正來求取其他臨街宗地地價的方法。 只能在街道系統完整、臨街宗地排列整齊的城市使用。 二、路線價法操作的基本步驟 劃分路線價區段 設定標準深度 確定路線價 製作深度指數表 計算各地塊的價格 三、路線價的深度修正 街 道 街 道 地價 深度 深度修正公式： U＝dV×f×d U＝V×dV×f U:宗地價 V:路線價 dV:深度修正係數 f:臨街寬度 d：臨街深度 一、耐用年限法 將建築的重新開發成本按一定方法分攤到其耐用年數內，從而計算每一年的減價額和累計減價修正額。 一、耐用年限法 直線折舊法：D＝ ＝ D為對象物的減價修正額 C為對象建築物的重新開發成本 S為對象建築物在其耐用年限終結時的殘值 R為殘值率，即殘值S與重新開成本C之比值 N為對象建築物所在地區同類建築物的耐用年年限（在房地產估價時應採用經濟耐用年限） n為對象建築物的實際使用年限，即自竣工至估價時點的年數。 餘額遞減法 償債基金法 二、成新法 計算對象建築物在估價時點上的現值的方法，它通過依據耐用年限計算或實地觀察，判定建築物的成新折扣度，據此成新度直接計算建築物現值。 成新率＝ 三、市場提取法 通過分析一定數量的交易資料，將地價從房地產交易價中扣除，得到建築物的現值，然後與全新建築物的重置價比較，其差值即舊建築物的折舊。 搜集在估價時點不久