【解读】“28条”力挺民企发展，释放哪些产业地产关键信号分享.docxVIP

【解读】-28条〃力挺民企发展，释放哪些产业地产关 键信号 导读：新文件对产业地产的影响… 近期，民企利好消息不断。 2。2：3年8月2日，国家发改委发布《国家发展改革委等部门关于 实施促进民营经济发展近期若干举措的通知》（下称《促进民营经济 发展28条》），从促进公平准入、强化要素支持、加强法治保障、 优化涉企服务、营造良好氛围等5个方面入手，提出28条促进民 企发展的具体措施。这也是继7月19日发布《民营经济31条》 后，国家提振民营经济的又一重磅举措。 新文件来救，自该欢欣鼓舞。但对于长期处于「博弈」矛盾中的民营 产业地产商而言，这样的政策，却总感觉少了点久旱逢甘霖的畅快之 感。 正文: 进退维谷的产业地产 这几年，关于产业地产行业，大家有一个普遍的认识倾向，即「国进 民退」。我们看到，这两年，各地的产城项目、片区开发项目越来越 多被城投公司和国、央企包办，民企则大多退居二线，做起了配套服 务。 在笔者看来，产业地产「国进民退」现象产生的原因有以下几点： 外 政府与民营产业地产商根本目标存在差异 在产业地产行业，政府和地产商的利益诉求截然不同。对政府而言， 房子是工具、是手段，核心目的是产业培育和经济发展。现实中，政 府对资产收益率的要求并不高，只要「保本微利」即可，对于好企业、 好项目，政府更是不吝其财。而民企搞开发，根本目的是赚钱，想的 是如何把房子快速高价租掉，至于产业培育，只是搂草打兔子。 另一方面，产业培育本身是一个长周期、重资产的行业，与民企「短 平快」的商业逻辑背道而驰。 根本目标的差异导致政企双方经常陷入恶性博弈。一边是政府怒斥企 业唯利是图，投机取巧；另一边企业埋怨政府要求苛刻、完全不懂市 场经济。这样几乎不可调和的矛盾让政府逐渐把目光从民企身上移开, 转而大力支持平台公司和国、央企大规模下场，即便这两年地方债务 压力陡增，力度依然没有减弱。 2、产业地产行业利润越来越薄 资本都是逐利的。早年，受益于整个地产行业的高利润特质，第一批 投身产业地产开发领域的玩家赚得盆满钵满。可如今随着政策收紧， 园区开发涉及的资金量越来越大、土地成本越来越高、投资回收期一 再拉长，加之近年实体经济低迷，行业严重「内卷」，利润一降再降， 曾经的现金奶牛已经沦为「鸡肋」，对企业来说，实在是食之无味， 弃之可惜。 看到这儿，大家不禁要问，既然民企不赚钱，政府平台来做就能赚钱 吗？答案是：N。！无论在「北上广深」这样的一线城市，还是某个 欠发达省份的边陲小城，投资建园和产业招商都需要天量资金支撑。 只不过，产业园区作为产业发展的主平台、主阵地，从某种意义上讲 是其实一项公共事业。既然是公共事业，地方政府便有责任承担和履 行职责；另外，对政府来说，做园区除了要算眼前的经济账，更要算 投资背后的「政治账」。很多项目虽然资金上有亏损，但因此带来的 政治效益、经济效益和社会效益，却是投再多钱也买不来的。 3、民营企业陷入「资金荒」 利润薄是真的，企业也确实没钱了。 随着房地产政策缩紧，踩着高杠杆疯狂扩张的巨头们纷纷跌落神坛， 资金链断裂问题频现，根本拿不出钱投资扩张；至于那些中小开发商， 哪怕在行情最好的时候，也对产城这样的极重资产项目避之不及。至 于合作开发......在产业地产最火的年代，强强联合是常态，可现在的 情形，尤其是很多企业出现流动性困难后，合作的风险已经非常高。 即便最终顺利合作，由于利润压缩，项目净利润摊薄至5%以下，僧 多粥少，仅有的几个点的净利润也没法分配。所以，无论从哪个方面 考虑，产业地产商确实也拿不出这么多钱来。 4、政府与民营园区「不对等」的竞争 政府园区与民营园区存在天然的「不对等」，而且这种「不对等」是 全方位的。比如，政府园区可选的地块、所能提供的政策、资金、订 单、拥有的渠道、特许经营权等稀缺资源，都不是民营能够望其项背 的。举个例子，企业入驻政府园区，评审后能享受（公共政策外的） 租金补贴，而入驻民营园区只能按市场价缴纳租金。如果你是企业老 板，你会怎么选？因此，站在民营园区的角度，除非你有极为独特的 资源，能够与政府园区形成差异化竞争，否则只能退而求其次，陷入 低层次的「内卷」招商中。 5、政府「内卷式」招商波及民营园区 经济持续下行，实体萎靡不振，企业需求锐减。在这样的背景下，各 地都开始「抢商」。传统的坐商、等商已经过时，产业链招商、资本 招商、政策招商、场景招商等手段层出不穷，政府领导、各部门一把 手更是亲临招商一线，面见客商、洽谈项目、协调问题。手握一流资 源的政府尚且招不到商，更何况赤膊上阵的民营园区。 02《促进民营经济发展28条》中的产业地产机会 《民营经济31条》和《促进民营经济发展28条》是在当前就业严 峻、增长乏力、国民信心不足的背景下，国家针对企业发展过程中的 急难愁盼问题