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【解读】-28条〃力挺民企发展,释放哪些产业地产关 键信号
导读:新文件对产业地产的影响…
近期,民企利好消息不断。
2。2:3年8月2日,国家发改委发布《国家发展改革委等部门关于 实施促进民营经济发展近期若干举措的通知》(下称《促进民营经济 发展28条》),从促进公平准入、强化要素支持、加强法治保障、
优化涉企服务、营造良好氛围等5个方面入手,提出28条促进民
企发展的具体措施。这也是继7月19日发布《民营经济31条》 后,国家提振民营经济的又一重磅举措。
新文件来救,自该欢欣鼓舞。但对于长期处于「博弈」矛盾中的民营 产业地产商而言,这样的政策,却总感觉少了点久旱逢甘霖的畅快之 感。
正文:
进退维谷的产业地产
这几年,关于产业地产行业,大家有一个普遍的认识倾向,即「国进 民退」。我们看到,这两年,各地的产城项目、片区开发项目越来越 多被城投公司和国、央企包办,民企则大多退居二线,做起了配套服 务。
在笔者看来,产业地产「国进民退」现象产生的原因有以下几点:
外 政府与民营产业地产商根本目标存在差异
在产业地产行业,政府和地产商的利益诉求截然不同。对政府而言, 房子是工具、是手段,核心目的是产业培育和经济发展。现实中,政 府对资产收益率的要求并不高,只要「保本微利」即可,对于好企业、 好项目,政府更是不吝其财。而民企搞开发,根本目的是赚钱,想的 是如何把房子快速高价租掉,至于产业培育,只是搂草打兔子。
另一方面,产业培育本身是一个长周期、重资产的行业,与民企「短 平快」的商业逻辑背道而驰。
根本目标的差异导致政企双方经常陷入恶性博弈。一边是政府怒斥企 业唯利是图,投机取巧;另一边企业埋怨政府要求苛刻、完全不懂市 场经济。这样几乎不可调和的矛盾让政府逐渐把目光从民企身上移开, 转而大力支持平台公司和国、央企大规模下场,即便这两年地方债务 压力陡增,力度依然没有减弱。
2、产业地产行业利润越来越薄
资本都是逐利的。早年,受益于整个地产行业的高利润特质,第一批 投身产业地产开发领域的玩家赚得盆满钵满。可如今随着政策收紧, 园区开发涉及的资金量越来越大、土地成本越来越高、投资回收期一 再拉长,加之近年实体经济低迷,行业严重「内卷」,利润一降再降, 曾经的现金奶牛已经沦为「鸡肋」,对企业来说,实在是食之无味, 弃之可惜。
看到这儿,大家不禁要问,既然民企不赚钱,政府平台来做就能赚钱 吗?答案是:N。!无论在「北上广深」这样的一线城市,还是某个 欠发达省份的边陲小城,投资建园和产业招商都需要天量资金支撑。 只不过,产业园区作为产业发展的主平台、主阵地,从某种意义上讲 是其实一项公共事业。既然是公共事业,地方政府便有责任承担和履 行职责;另外,对政府来说,做园区除了要算眼前的经济账,更要算 投资背后的「政治账」。很多项目虽然资金上有亏损,但因此带来的 政治效益、经济效益和社会效益,却是投再多钱也买不来的。
3、民营企业陷入「资金荒」
利润薄是真的,企业也确实没钱了。
随着房地产政策缩紧,踩着高杠杆疯狂扩张的巨头们纷纷跌落神坛, 资金链断裂问题频现,根本拿不出钱投资扩张;至于那些中小开发商, 哪怕在行情最好的时候,也对产城这样的极重资产项目避之不及。至 于合作开发......在产业地产最火的年代,强强联合是常态,可现在的 情形,尤其是很多企业出现流动性困难后,合作的风险已经非常高。 即便最终顺利合作,由于利润压缩,项目净利润摊薄至5%以下,僧 多粥少,仅有的几个点的净利润也没法分配。所以,无论从哪个方面 考虑,产业地产商确实也拿不出这么多钱来。
4、政府与民营园区「不对等」的竞争
政府园区与民营园区存在天然的「不对等」,而且这种「不对等」是 全方位的。比如,政府园区可选的地块、所能提供的政策、资金、订 单、拥有的渠道、特许经营权等稀缺资源,都不是民营能够望其项背 的。举个例子,企业入驻政府园区,评审后能享受(公共政策外的) 租金补贴,而入驻民营园区只能按市场价缴纳租金。如果你是企业老 板,你会怎么选?因此,站在民营园区的角度,除非你有极为独特的 资源,能够与政府园区形成差异化竞争,否则只能退而求其次,陷入 低层次的「内卷」招商中。
5、政府「内卷式」招商波及民营园区
经济持续下行,实体萎靡不振,企业需求锐减。在这样的背景下,各 地都开始「抢商」。传统的坐商、等商已经过时,产业链招商、资本 招商、政策招商、场景招商等手段层出不穷,政府领导、各部门一把 手更是亲临招商一线,面见客商、洽谈项目、协调问题。手握一流资 源的政府尚且招不到商,更何况赤膊上阵的民营园区。
02《促进民营经济发展28条》中的产业地产机会
《民营经济31条》和《促进民营经济发展28条》是在当前就业严
峻、增长乏力、国民信心不足的背景下,国家针对企业发展过程中的 急难愁盼问题
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