房地产开发与经营培训讲解（475页，图文丰富）.pptx

;第一节 房地产开发与房地产经营 第二节 房地产开发程序 第三节 房地产经营的基本环节;一、房地产开发的含义、特征和分类 二、房地产经营的概念及分类;一、房地产开发的含义、特征和分类 （一）房地产开发的含义 开发：指生产者或经营者对森林、土地、水力等 自然资源进行整理或改造以达到一定的经济或社 会目的的行为。 房地产又称为不动产（英文中常用real estate或 real proper表示，大多数情况下使用real estate 一词），包括土地、建筑物及其他地上 定着物，是房屋财产与土地财产的总称，是实物 权益和区位的结合。房地产是固定在一定区域之 内不能移动的土地、房屋建筑以及其他地上定着 物相结合的不动产。;房地产存在的形态 土地：有两种情况，一是一块无建筑物的空 地，另一就是其上已有部分建筑物或构筑物的土 地。 建筑物：指直接供人们在其内部进行生产、 生活或其他活动的场所，如住宅、商场、工业厂 房等。 房地：是指土地与建筑物这两种实物形态合 为一体时的统称。在现实生活中，它是房地产完 整实物形态的体现。;房地产的特性 （1）房地产的自然特性 ① 房地产位置的固定性和异质性（地域的差别性） ② 房地产使用的耐久性和效用的多层次性 ③ 土地面积总量的一定性和房地产的有限性;（2）房地产的经济特性 ① 房地产经济价值的积累性和衰减性 ② 房地产利用的递减性和合理集约性 建筑层数 5层 10 层 15层 20层 30层 投资利润率 4.63% 6% 7.05% 6.72% 5.65% ③ 房地产权利的可分割性与权益的流动性 ④ 房地产供给的稀缺性和经营的垄断性 ⑤ 房地产投资和消费的双重性 ⑥ 房地产的保值增值性;房地产开发，是指在依法取得国有土地使用权的 土地上进行基础设施、房屋建设的行为。 房地产开发是城市规划的实施过程； 房地产开发是追求经济效益、社会效 益、环境效益全面实现的过程，这也是房地产开 发应当追求的目标； 房地产开发是提高土地使用的社会经 济效益的过程； 房地产开发是通过多种资源、多种专 业知识的组合和再造，为人类提供生产、生活空 间，并改善人们赖以生存的居住环境的过程。;（二）房地??开发的特征 1、全面系统性 2、广泛联系性 3、风险与效益并存 4、地域性;（三）房地产开发的分类 1、成片开发 房地产成片开发，开发规模大，所需投资 额大，建设周期长，开发建设都是成街 成片，或是在更大区域范围内大规模统 一配套进行。它包括：旧城改造、新城 区开发、农业地产开发、旅游地产开发。;旧城改造，是指整体地、有步骤地改造和 更新老城市的物质生活环境，以便从根 本上改善其居住、劳动、生活服务和休 息娱乐条件。 新城区开发，是指由于城市空间拓展的需 要，在新城区、卫星城镇实施的开发建 设活动。;2、单项开发 单项开发是指零星分散建造的单项工程或单位工程的开发 建设，如单独建造几栋住宅、一座写字楼、一条道路等 它包括土地开发和房屋开发。 土地开发是指土地开发企业以获得土地使用权的土地为对 象，通过征地、拆迁、安置，将土地开发成供水、排水 供电、供热、供气、电讯和道路畅通、场地平整的建筑 场地，达到“七通一平”的土地通过协议、招标或拍卖 的方式，将其使用权有偿转让给各类房屋开发企业或投 资建设部门进行房屋建设的一种经营方式。 房屋开发是指房地产开发企业依法获得土地之后，按规划 的统一要求组织建设场地的房屋建设，开发各类符合规 划要求的房地产产品，如住宅、写字楼、工业厂房、商 业娱乐设施等。;房地产开发的地位和作用;混业开发;2. 专业化开发模式;3 .其他开发模式;房地产开发的项目类型;;;;;二、房地产经营的概念及分类 （一）房地产经营的概念 房地产经营：是指房地产企业为实现预期目标，确定实现 目标的战略和策略，并有意识、有计划加以实现的经济 活动过程。 狭义的房地产经营是指房地产经营者对房屋和建筑地块的 销售、租赁及售后服务管理等活动，活动范围主要是在 流通领域。 广义的房地产经营是指房地产经营者对房屋的建造、买卖 信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让、转让 等按价值规律所进行的有目标、有组织的经济活动，活 动范围贯穿于房地产产品生产、流通、消费的全部过程;（二）房地产经营的特点 1、交易形式的多样化 2、交易对象的位置固定性 3、经营对象的限制性 4、售后用途的约束性 5、产权关系的复杂性 6、供求关系调整缓慢性;（三）房地产经营的分类 可将房地产经营分为地产经营、房产经营、 服务经营和房地产综合开发经营。 1、地产经营 是以城市土地使用权为对象的出让、转让、 出租、抵押等产权经营和以城市土地为劳 动对象进行的土地开发经营。 2、房产经营 是经营者以房产为对象，根据国家政策要求， 考虑自身技术经济条件和