房地产发展新模式研究 2021-2035年我国住房需求预测15页.pptx

2021 年中央经济工作会议首次提出，探索新的发展模式，促进房地产业良性循环和健康发展。什么是新模式？为何以及如何构建房地产发展新模式？贝壳 研究院推出房地产发展新模式系列研究，为形成更高质量、更可持续的新模式提 供借鉴。1房地产发展新模式系列研究（一）2021-2035 年我国住房需求预测2022 年 7 月 22021-2035 年我国住房需求预测核心结论：（1）2021-2035 年中国住房总需求已进入下降期人口因素是住房需求的底层力量。人口支持比为 15-64 岁的劳动力人口数量与 15 岁以下和 64 岁以上人口数量之和的比值，相当于人口抚养比的倒数，反映社会生产力。日韩经验表明人口支持比峰值领先住房需求峰值 3-4 年，住房发展阶段均经历快速增长期、高位震荡期和下降期。中国人口支持比已经在 2010年达峰，当前我国住房总需求已进入下降期。（2）2021-2035 年我国将有 201-247 亿平方米的住房需求2021-2035 年我国将有 201-247 亿平方米的新增住房需求，中性情形下为222 亿平米，年均 14.8 亿平米。相较于“十三五”期间住房市场年均 18.9 亿平方米的交易规模，住房总需求呈现逐步下台阶的特征，到 2035 年，住房总需求降 至 13.3 亿平方米，15 年间年均降速 2.5%。（3）2021-2035 年我国住宅交易额（GMV）年均 22-27 万亿元住房需求面积下降并没有改变市场交易规模上升趋势。考虑住房价格温和上 涨，年均涨幅为 4.3%，预计 2021-2035 年我国住宅交易额年均 22-27 万亿元，中性情形下年均 24 万亿元。到 2035 年，我国住房市场总交易额将达 29.2 万亿元，15 年间年均增速 1.8%。（4）2035 年改善需求和拆迁需求占比达 9 成研究发现，未来新增住房需求包括三类：一是人口从农村向城镇异地转移带 来的刚性住房需求，预计 2021-2035 年新增刚需约 39 亿平方米，年均约 2.6 亿平方米，占总需求的 18%。2035 年刚性住房需求占比降至 11%。二是城镇居民住 房面积增加带来的改善性住房需求，预计 2021-2035 年新增改善性需求约 120亿平方米，年均约 8 亿平方米，占总需求的 54%。2035 年改善性住房需求约 7.7 3亿平方米，占总需求的 58%。三是城镇老旧房屋拆除重建带来的拆迁需求，预计2021-2035 年新增拆迁需求约 63 亿平方米，年均约 4.2 亿平方米，占总需求的28%。2035 年拆迁需求约 4.2 亿平方米，占总需求的 31%。（5）2035 年左右住房市场将进入增存并重时代从美日等发达国家经验看，存量市场的崛起是必然趋势。当前我国二手房成 交量占比在 20%附近，仍处在存量市场发展的起步阶段，未来存量化将加深。中 性情形下预计 2021-2035 年新房市场年均交易额约 15 万亿元，二手房市场年均交易额约 9 万亿元，到 2035 年二手房GMV 接近 14 万亿元，占住房总交易额的47%，与新房交易额基本相当。正文：一、研究方法概述行业发展模式转变的背后，是供给对需求变化不适应而要经历的必然调整。探索房地产新模式，首先要正确认识住房市场所处的发展阶段，准确洞察住房消 费需求的变化（本文不考虑投资性需求）。现有关于国内住房消费需求的研究，主要分为两大类。一类是基于特定因素对住房需求的影响进行实证分析，如人口、收入、信贷、 房价、政策等因素。这类研究从相关性角度得出特定因素对住房需求的影响程度，能够衡量宏观基本面变化对住房需求的影响，但难以形成对住房总需求规模的量 化测算。另一类是基于城镇住房实际需求产生来源进行定量估算。这类研究以城镇人口变动为基础测算住房需求规模，但在界定需求类型和测算方法上存在较大出入。 住房需求定量估算有三种常见的做法。一是设定分年龄段城镇家庭的住房面积，通过估算分年龄段城镇家庭数量和 面积计算总需求[1]。这种分年龄段的做法认为住房面积与收入水平高度相关，退休后老年群体的住房需求面积最小，忽略了老年人高储蓄和代际支持的影响。 4二是将住房需求分为主动需求和被动需求，主动需求源于城镇家庭户数的增加，被动需求因住房拆除而产生[2]。主动被动两分法的测算没有直接关注住房面 积，假设改善需求可完全通过新建住房带来的梯度过滤效应满足。贝壳研究院调查显示，当前居民对包括住房面积在内的居住品质升级有强烈需求，将其纳入梯 度换房过滤会显著低估实际住房需求。三是在第二种需求两分法的基础上，单独划分出城镇居民住房面积增加带来 的改善性住房需求[3]。住房需求三分法更贴近真实住房需求，但现有的三类需求测算存在明显的口径偏误。对于刚性需求，直接以新增城镇人口衡量实际高估了 需求规模，因