四单消费基础设施REITs亮相，REITs市场扩容正当其时.docx

目录 TOC \o 1-3 \h \z \u 一、消费基础设施存量巨大，REITs 推出恰逢其时 1 宏观层面：消费基础设施疫后呈复苏趋势，亟需存量盘活 1 市场环境：租赁好转大宗低迷，REITs 打通上市渠道恰逢其时 2 租赁市场：租金水平承压，空置率出现积极变化 2 大宗交易市场：整体延续低迷态势，消费基础设施三季度边际回暖 4 估值表现：未来存在估值提升空间 5 消费基础设施研究框架——以购物中心为例 6 二、首批 4 只消费REITs：质地优良运营稳健，整体折价募资 7 首批 4 只消费REITs 概况：底层资产优质稳健，估值分化 7 底层资产概况：3 单购物中心+1 单商超为主力的社区商业，均位于一二线城市 7 运营情况：整体质优，运营稳健 8 估值情况：表现分化折价募资，折现率业态分化 9 华夏金茂购物中心REIT：金茂旗下首个览秀城项目 11 基本信息：拟募集规模 10.99 亿元 11 底层资产：长沙金茂览秀城，坐落于梅溪湖商圈的购物中心 12 经营表现：营收稳健增长，出租率和收缴率保持高位 12 2.2.4 估值：底层资产估值 10.76 亿，重估增值率 3.96% 14 嘉实物美消费REIT：以商超为主力的社区商业，项目间运营表现分化 15 基本信息：拟募集规模 10.45 亿元 15 底层资产：位于北京，为 4 单以超市主力业态的社区商业 16 经营表现：整体租金坪效增长，大成项目出租率偏低 16 估值：底层资产项目估值 10.44 亿元，重估增值率 66.5% 17 中金印力消费REIT：疫中运营表现稳健，疫后显著复苏 19 基本信息：拟募集规模 35.77 亿元 19 底层资产：杭州西溪印象城，位于大城西商圈 20 经营表现：疫情期间运营良好，核心指标稳中有升 21 估值：基础设施项目估值 39.77 亿元，重估增值率 0% 22 华夏华润商业REIT：位于青岛核心商圈，月租金坪效表现优异 23 基本信息：拟募集规模 69.78 亿元 23 底层资产：青岛万象城，位于青岛香港中路商圈 24 经营表现：出租率 2022 以来高位稳定，盈利能力有所提升 25 估值：底层资产项目估值 82.08 亿元，重估增值率 96.8%， 26 三、C-REITs 扩容潜力增长，推动房企资产价值重估与流动性改善 28 C-REITs 市场：扩容涉及房企核心资产，市场潜力大 28 上市房企：有望推动资产价值重估与流动性改善 29 推荐深耕商业赛道的龙头房企 30 风险分析 31 图目录 图 1: 社零规模及同比 1 图 2: 商贸零售板块归母净利润及增速 1 图 3: 全国商业购物中心总面积达到 5.0 亿平方米 1 图 4:中国重点城市优质零售物业面积（截至 2023 年 6 月末） 2 图 5: 居民可支配收入增速反超 GDP 增速 2 图 6: 购物中心客流疫后显著复苏，年内增速处在高位 2 图 7: 一线城市优质零售物业首层租金（元/平方米/天） 3 图 8: 部分二线城市优质零售物业首层租金（元/平方米/天） 3 图 9: 中国一线城市优质零售物业空置率（%） 3 图 10: 部分二线城市优质零售物业空置率（%） 3 图 11: 重点城市 2023 年上半年零售供应及净吸纳量 4 图 12: 2020 H1-2023H1 商业地产大宗交易 4 图 13: 2023H1 内地 32 城大宗成交城市群分布 4 图 14: 2022、2023 上半年一线城市大宗交易规模 5 图 15: 三季度内地 32 城大宗成交城市群分布 5 图 16: 2022、2023 年H1 各业态大宗交易规模（亿元） 5 图 17: 2022、2023 年三季度各业态大宗交易规模（亿元） 5 图 18: 国内购物中心租金售价比整体偏高 6 图 19: 2022 年零售物业资本化率 6 图 20: 消费基础设施研究框架——以购物中心为例 6 图 21: 各 REITs 底层资产月租金坪效 8 图 22:各REITs 底层资产月租金坪效同比增速 8 图 23: 各 REITs 底层资产出租率 9 图 24:各REITs 底层资产未来出租率假设 9 图 25:各REITs 底层资产租金增长率假设 9 图 26: REIT 发行后结构 11 图 27: 底层资产外观及区位 12 图 28: 长沙览秀城营业收入拆分及总计同比 13 图 29: 2023H1 出租率达到 98.4%，收缴率小幅下降至 95.5% 13 图 30: 2023H1 长沙览秀城NOI 和 EB