成立业主大会和选举产生业主委员会操作指南.doc

成立业主大会和选举产生业主委员会操作指南 业主委员会是业主维护自身权益的最基本保障。一方面由于法律知识方面欠缺，一方面由于多数人都认为物业管理是大家的事情，与自己虽然有关系，但是没有必要自己多操心。所以，我国目前大多数地方物业管理不正规，对业主委员会也没有应该有的重视。目前，我国新建小区的物业管理还看不出太大的问题，无非是收费过高，服务不到位等一些表面矛盾。但是，2000年前后建设的一些小区，在物业管理方面，深层次的矛盾已经显露出来。主要是表现为：公共维修基金使用混乱，公共设备设施存在重大隐患，服务不到位就不交费形成恶性循环等。而造成这些矛盾的根本原因就在于，小区业主对选举业主委员会，行使业主委员会对物业公司的管理监督权力不到位。 ??? 笔者发现，有些小区不是没有业主委员会，就是业主委员会根本不是业主选举产生，而是物业公司随便找几个业主，制造假程序成立的。物业管理是大家的事，更是自己的事，希望看到此贴的朋友能对业主委员会事项重视起来。 ??? 现在将秦皇岛市房产管理局制定的《成立业主大会和选举产生业主委员会操作指南》和笔者所在小区《业主委员会成立筹建计划》发上来，供大家参考。 ??? 附件一： ? 成立业主大会和选举产生业主委员会操作指南 ? 步骤一 组建业主大会筹备组 ? (一) 一个物业管理区域，业主的入住（用）率达到50%以上或自第一个业主入伙之日起满两年，建设单位或业主可书面通知物业所在地街道办事处（居民委员会），组建业主大会筹备组。筹备组由业主代表和建设单位（公有住房出售单位）所派人员组成，负责业主大会筹备工作。 （二）街道办事处和区、县物业主管部门张贴《关于筹建业主大会筹备组的通知》。 （三）街道办事处和区、县物业主管部门组织业主推荐参加筹备组的业主代表。 （四）街道办事处和区、县物业主管部门张贴《业主大会筹备组成员名单公告》。 ? 步骤二 业主大会会议筹备 ? 筹备组在业主大会会议前做好以下工作： 1、确认业主身份和业主总投票权数，并公告； 2、确定业主委员会委员人数（5人以上单数，不得超过15人）及候选人产生办法，并公告； 3、筹备组推荐或组织业主推荐业主委员会候选人； 4、筹备组对候选人进行资格预审和身份确认； 5、公告业主委员会候选人名单； 6、起草《业主大会议事规则（草案）》、《管理规约（草案）》，并公告征求意见； 7、组织业主推荐产生参加业主大会会议的业主代表（适用于规模较大、业主人数较多，不宜采取全体业主讨论形式召开业主大会会议的项目）； 8、上述公告的内容应拍照存档。? 步骤三 召开业主大会会议 ? （一）筹备组确定业主大会会议形式（集体讨论形式、书面征求意见形式）。重要事项的决定都应经过业主书面投票的方式进行表决（如业主委员会选举、换届，选聘、解聘物业管理企业，制定、修改管理规约、业主大会议事规则，专项维修资金的使用、续筹方案的决定,物业服务费和标准的调整等）。 （二）确定业主大会投票权数。住宅物业按套数确定，每套一票。非住宅物业按建筑面积确定，每一百平方米建筑面积一票，每增加一百平方米增加一票，多出部分不足一百平方米的不计票数。非住宅物业单套不足一百平方米的按一票计算。 （三）发布会议公告。 （1）集体讨论形式 筹备组在业主大会会议召开15日前张贴《关于召开业主大会会议的公告》，公告业主大会会议召开的时间、地点、表决形式、程序和内容。 推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求所代表的业主意见，凡须投票表决的事项，每位业主赞同、反对及弃权的书面意见经本人签字后，由业主代表在业主大会上如实反映。 （2）书面征求意见形式 筹备组在业主大会会议召开15日前张贴《关于召开业主大会会议的公告》，公告业主大会会议的表决内容、投（唱）票时间、投（唱）票地点、监票人等事项。 （四）组组织召开业主大会会议。 1、集体讨论形式 选举产生业主委员会委员，表决《管理规约》、《业主大会议事规则》及其他有关事项，宣布会议表决结果。 2、书面征求意见形式 筹备组发放业主委员会选票和《管理规约》、《业主大会议事规则》及其他有关事项征求意见票，今后用公告形式公布表决结果。 3、筹备组对下列事项进行统计： （1）参加业主大会会议的业主人数、投票权数； （2）业主委员会委员得票情况（业主委员会委员须经物业管理区域内全体业主所持投票权1/2以上通过）。 （3）《管理规约》、《业主大会议事规则》表决情况或征求意见票结果（此项表决须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过）。 （五）筹备组公告业主大会会议的决定事项。 （六）筹备组将所有筹备期间的文件材料（包括通知、选票、公告等），移交给业主委员会，由其进行归卷存档并上报房地产行政主管部门备案。 ? 步