物业管理费催缴方法.pdf

物业管理费 de 催缴方法 朗悦湾服务团队 20 13年 1月份 物业管理的概念 n 物业管理 ，是指业主通过选聘物业管理企业 ，由业主和物 业管理企业按照物业服务合 同约定 ，对房屋及配套的设施 设备和相关场地进行维修、养护、管理 ，维护相关区域的 环境卫生和秩序的活动。概括一句话 ，即物业管理是 ：立 足于服务、崇尚于管理、起源于市场、生存系于收费。 《物业服务收费管理办法》规定物业服务成本或者物业服 务支出由以下板块构成 ： n 1、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等 ； n 2、物业共用部位、共用设施设备的 日常运行、维护费用； n 3、物业管理区域清洁卫生费用； n 4、物业管理区域绿化养护费用； n 5、物业管理区域秩序维护费用； n 6、办公费用； n 7、物业管理企业固定资产折 旧； n 8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； n 9、经业主 同意的其他费用。 n 物业管理作为一种新型的房屋管理模式，以其专业化、规 范化、市场化的特征 。但是 由于物业管理在中国起步晚， 总体上还处在一个开创、摸索的阶段 ，在实际发展过程中 出现了许多问题 ，其中最大、最难的问题就是收费难。  n 物业管理公司对管理区域内的业主提供保安、保洁、 绿化、维修、公共设备设施的 日常运行维护和其他业主所 需要的服务 ，收取物业服务费是理所应当的事，但实际情 况却恰恰相反。 赢利 ，是每一个企业生存和发展的最基本的条件 。而物业管 理企业也是一个企业 ，这一点首先要得到业主们的认 同。做 为一个微利的服务性行业 ，是否能保证正常运作 ，为业主提 供高质量的服务 ，主要依赖于 向业主收取物业服务费。许多 物业管理公司因为收费困难而处在亏损状态 。收费难问题已 经直接影响到我国整个物业管理的发展。收费难 ，毋庸置疑 是当前物业管理亟待解决的一个棘手问题。那么为什么有那 么多业主不交费 ，物业收费难在何处？怎样才能提高物业管 理收费率呢？就以上问题做出如下分析 。 一、是物业管理公司向业主提供的服务与向业主收取的管理 费不成正比。 n 由于物业管理在中国起步较晚，物业管理在专业化、规范 化等方面做得还不够完善 ，所以这些物业管理公司提供的 服务 自然就不够专业 ，不够规范 ，不能让业主满意。业主 认为物管公司提供的服务 “物无所值”就以拒交物业服务 费来表示心中的不满。还有一些物业管理公司不在管理服 务上下功夫，它的管理和服务已经无法满足业主的需求了， 还是 “不思进取”，但管理费却照收不误 ，直至激起民愤 拒交物业服务费。 二、是业主对物业管理的认识不够 n 由于物业管理服务具有广泛性 ，服务的对象是一个物业区 域内的全体业主而不是某一家 ，某一户，物业公司不会 因 为少数业主不交物业服务费就停止服务活动，所以一些贪 图小利的业主就 “逃费”、 “躲费”，他们不交费 ，仍然 可以享受到和其他业主一样的服务 ，这样很容易使更多的 业主效仿他们的做法 ，长此以往就会形成这样的恶性循环 ： 业主欠费物业公司亏损服务质量下降业主长期拒交 费。 n 认识不够还体现在一些旧的公房和房改房小区，很多人住 了一辈子房都没交过物业费 ，现在搬进新房要缴纳如此多 的费用，很多人无法接受 ，就不交。有的回迁户甚至出现 多年不交物业费的情况。 p 业主对物业管理服务了解甚少 ，不能从全局理解物业管理是 有偿服务行为 p 对物业管理的熟悉只是停留在理论的层面上。少数业主甚至 认为 : 物业管理企业的工作除了保洁、保安、绿化外 ，自己 的房屋 （物业）存在的一切问题 ，包括建筑的质量问题 ，也 全部应 由物业管理企业负责。所以，一旦房屋出现建筑质量 问题 ，就将责任全部推到物业管理企业身上，并以此作为有 力的 “借 口”，进而少交、欠交物业费。他们不十分清楚这 些问题是 由开发商、施工单位或因自己装修不当等各种原 因 造成的 ; 居住过程中，出现类似的问题 ，其责任的主体不是 物业管理企业 ，也不属于物业管理企业实际工作