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物业管理实务 第一章物业管理公司 第一节概括 一、物业管理公司的观点和特点 物业管理公司是依法成立、具备特意资质并拥有独立公司法人地位，依照物业服务合同从事物业管理有关活动的经济实体。其特点能够归纳为以下三点： 第一，是独立的公司法人。物业管理公司严格依照法定程序成立，拥有必定的资本、设备、人员和经营场所；拥有明确的经营主旨和切合法例的管理章程，具备相应的物业管理资质；独立核算，自负盈亏，以自己的名义享有民事权益，担当民事的责任；所供给的服务是有偿的和盈余性的。 第二，属于服务性公司。物业管理公司的主要职能是经过对物业的管理和供给的多种服务，保证物业正常使用，为业主和物业使用人创立一个舒坦、方便、安全的工作和居住环境。物业管理公司自己其实不制造实物产品，它主假如经过惯例性的公共服务延长性的专项服务、随机性的特约服务、拜托性的代理服务和创立性的经营服务等项目，尽可能实现物业的保值和增值。所以，物业管理公司的“产品”就是服务，与工业公司等其余经济组织是有区其余。 第三，拥有必定的公共管理性质的职能。物业管理公司在向业主和物业使用人供给服务的同时，还担当着物业地区内公共次序的保护、市政 . 设备的配合管理、物业的装饰管理等，其内容带有公共管理的性质。 二、物业管理公司的分类 物业管理公司的分类方法有好多种，本书只介绍此中拥有代表性的几种分类方法。 （一）依照投资主体的经济成分来区分 1.全民所有制物业管理公司 全民所有制物业管理公司的财富属于国家所有。这种公司从已有的全 民所有制公司或行政事业单位中分别出来，以原有公司或行政事业单位 的房子管理和维修部门为基础，由原有公司或行政事业单位负责组建。 这种公司在刚成即刻，常常依赖于本来公司或行政事业单位，管理的物 业一般是由原有公司或行政事业单位自建的，拥有自建自管的特点。随 着物业管理市场的不停发育和全民所有制公司改革的不停深入，这种企 业已逐渐走上市场化发展的轨道。 2.集体所有制物业管理公司 集体所有制物业管理公司的财富属于集体所有。这种公司一般是以街 道原有的房产管理机构为基础，由街道或其余机构负责组建，管理街道 地区内的物业或其余物业。其余，这种公司还能够由集体所有制的房地 产开发公司负责组建，主要管理公司自建开发的各种房产。 3.民营物业管理公司 民营物业管理公司是指民营性质的物业管理公司。 4.外资物业管理公司 外资物业管理公司是之外商独资经营、中外合资经营或合作经营等形 . 式进行运作的物业管理公司。 5.其余物业管理公司 其余物业管理公司是指公司财富属于多种所有制经济成分的投资主 体所有的物业管理公司。 （二）按股东出资形式来区分 1.物业管理有限责任公司 物业管理有限责任公司的股东以其出资额为限，对公司担当有限责 任，公司以其所有财富对公司的债务担当责任。 2.物业管理股份有限公司 物业管理股份有限公司的所有财富被区分为等额股份，煽动以其所持 股份为限对公司担当责任，公司以其所有财富对公司的债务担当责任。 3.股份合作型物业管理公司 股份合作型物业管理公司的股东经过订立合作经营章程，按其股份享有权益和义务，公司以其所有财富对其债务担当责任。 三、物业管理公司的常有模式 （一）房地产建设单位的隶属子公司或部门 房地产建设单位的隶属子公司是指由房地产开发建设单位投资成立的法人或非法人物业管理公司。此外，也有部分房地产公司在其内部建立特意部门（不属于公司），担当售后物业的管理工作。这种公司的特点是：房地产建设单位与物业管理单位之间属上下级关系。这种物业管理公司过去的主要管理对象为上司建设单位开发的房地产项目，但最近几年来跟着市场化进度不停推动，除了管理上司建设单位开发项目之外，也 . 经过市场获取物业管理项目。 （二）独立的物业管理公司 独立的物业管理公司是指不依赖于房地产开发建设单位和其余单位，独立注册、自主经营、自负盈亏的物业管理公司。 （三）物业管理公司公司 物业管理公司公司主要由公司总公司和部下公司或分公司构成。公司总公司是宏观控制机构，公司发展的战略决议由总公司负责，总公司 机关中也设若干业务处室和行政办公部门；子公司或分公司既可按地区设置，也可按专业服务内容区分，如楼宇设备维修公司、洁净服务公司、保安服务公司以及物业管理公司等。 第二节物业管理公司的成立 依据《公司法》和《物业管理公司资质管理方法》的规定，物业管理公司的建立程序分为工商注册登记和资质审批两个阶段。 一、物业管理公司的工商注册登记 依据《公司法。规定，公司建立须向工商行政管理部门进行注册登记，在领取营业执照后，方可额开业。所以，物业管理公司在营业前一定到工商行政管理部门注册登记，其办理手续与一般公司同样。 （一）公司名称的早先审察 物业管理公司可联合行业特点，依据所管理物业的名称、地区、公司倡始