《以房产抵偿工程款管理规范》.docx

PAGE 8 《以房产抵偿工程款管理规范》 第一章 总则 第一条 目的 为了促进公司应收账款的回收，提高资产变现能力，特制定本规范。 第二条 适用范围 本规范适用总公司及下属分公司、全资及控股子公司，参股公司参照执行。 第三条 操作原则 以房产抵偿工程款仅针对财务状况恶化无法支付工程款、出现经营困难濒临倒闭或破产清算等现状的甲方客户，且区域只能通过以房产抵工程款方式收款的情况，良性项目不鼓励以房产抵工程款，以现金收款为主。 第四条 管理职责 业务单位：作为应收账款第一责任单位，负责对接客户洽谈抵房事宜，联系接盘供应商/第三方，初步评估房产价值，办理抵房手续，收集抵房资料。房产抵入后按照“谁抵入，谁变现”的原则，负责管理与处置房产。 清收专项办公室：负责制定工程款抵房管理制度文件；监督评估房产价值，审核工程款抵房的相关申请。 财经管理中心：负责审核应收账款及应付账款核销的账务情况；协助业务单位进行抵房事宜，提供应收账款及应付账款账务数据；协助提供工程款抵房涉税问题的专业指导和解决方案； 资产管理部：协助业务单位管理与处置留置公司的房产。 第五条 操作流程 （一）合作评估环节 正式达成合作之前，合理评估开发商的合作风险，为以房产抵偿工程款做好风险防范。 （二）以房抵款环节 合理挑选抵款房屋，积极寻找供应商/第三方签订三方抵款协议，或与开发商协商争取一手更名权并签订双方抵款协议。 （三）抵入网签环节 在限期内完成网签过户工作，确保产权清晰、票据齐全。 （四）交房办证环节 在限期内完成验收交房产及产证办理工作，确保房屋质量合格、产证齐全。 第二章 合作评估环节 第六条 预评估 业务单位在正式达成合作之前，对开发商的现金结算能力进行预评估，如开发商有以房产抵偿工程款的惯例或现阶段确实存在资金隐患，需慎重考虑公司资金回流的风险。 第七条 工程款抵房权利 视情况允许，与开发商磋商谈判，以现金结算为优先，确有必要实行抵房结算的，请开发商给予公司以下抵款权利： （一）更名权 1.公司可享有为期至少半年的免费更名权。如现房抵款，更名权期限自工程款抵房协议签订之日起计算；如期房抵款，建议更名权期限可延续至房屋符合交付条件且收到开发商交房通知之日起计算。 2.更名权期限内，开发商如违约将抵款房屋出售或交付他人使用，以致公司无法确认房屋产权或交付房屋使用的，公司可向开发商追究相关责任。 3.更名权期限内，开发商无条件配合公司及公司指定的第三方办理房屋买受人更名（以下简称“一手更名”）手续，由第三方与开发商办理网签过户。 如开发商生产经营出现严重困难，公司可考虑放弃更名权和更名权期限，直接办理网签过户，确保公司产值安全。 （二）选房权 公司有权在抵款金额范围内，优先挑选优质房屋进行抵款。 （三）结余权 一般情况下，公司直接从甲方的进度款及结算款中扣除购房款，不得以现金支付购房款。选定房屋抵款后如有结余，建议开发商以现金形式结算给公司，公司不再接受以非现金方式收取剩余工程款。 （四）看房权 在不影响开发商同期楼盘销售的情况下，开发商应配合公司带客看房。 第三章 以房抵款环节 第八条 抵入房产不留置公司，已确定由供应商或第三方购买 （一）流程 挑选抵款房产—评估房产价值（中介机构评估或参考市场价格）—发起工程抵款申请（OA 系统）—发起抵款协议申请（RCS系统）—签订三方抵款协议—开具发票—账务处理。 （二）注意事项 1.自行评估房产价值需与当地房屋市场价格相匹配。一般情况下，抵房价格不得高于开发商同期、同楼盘的全款购房售价。 2.供应商购买房产需以供应商根据合同条款到期应付账款进行抵房，如到期应付账款不足以全额抵充购房款的，以现金方式补足。 3.供应商或第三方购买房产的价格原则上不得低于房产抵入价格。如有特殊情况低于抵入价格，需经第三方中介机构对房产价值评估，交易价格不得低于评估价，并在流程中说明原因。 4.供应商与开发商共同办理网签过户手续，期间产生的购房等费用均由供应商承担。 5.如第三方现款购房，需将将购房款一次性全款支付给公司，公司不接收分期付款或贷款形式支付购房款。如抵款形式购房，需签订多方抵款协议。 第九条 抵入房产留置公司 （一）流程 挑选抵款房产—评估房产价值（中介机构评估或参考市场价格）—不动产采购申请—发起抵款协议申请（RCS 系统）—签订对甲抵款协议并取得相关票据—开具工程发票—网签备案—账务处理—交房并接收购房发票（增值税专用发票）—办理房产证。 （二）注意事项 1.抵入房产如准备留置公司，可以由第三方中介机构对房产价值进行评估或区域参考同类市场价格确定价值后提交不动产采购申请。 2.抵入房产的价格原则上不得高于评估价。 第十条 抵入房产暂不确定是否留置公司 挑选抵款房产—评估房产价值（中介机构评估或参考市场价格）—发起工程抵