第八章房地产开发项目融资课件.pptxVIP

第八章 房地产开发项目融资 1 市场渠道 融资分类 私人市场 公众市场 权益融资 个人 房地产上市公司 企业 权益型REITs 退休基金 债务融资 商业银行 抵押贷款支持证券 保险公司 抵押型REITs 退休基金 2 第八章 房地产开发项目融资 第一节 房地产资本市场 一、房地产市场与资本市场 房地产资本市场结构分类 权益融资： 通过公司上市或增发新股、吸收其他机构投资者资 金、合作开发等方式 权益融资的资金供给方与投资者共同承担投资风险 传统上主要是在私人市场融通，随着上市房地产企 业的增加和房地产权益证券化的流行，从公开市场 融通房地产权益资金的比例正在逐渐提高 债务融资： 通过举债的方式融资。 房地产开发贷款、土地储备贷款、房地产抵押贷 款、发行企业债券和借入信用贷款等 资金融出方不承担项目投资的风险 二、房地产企业融资 3 土地购置贷款： 由于风险较高，土地购置贷款的金额通常不超过土地 评估价值的50％~60％。我国目前央行的规定是，商业 银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金 的贷款 土地开发贷款 建设贷款： 开发建设中的房地产项目是这种贷款的主要抵押物 建设贷款随工程建设的进度分阶段拨付，同时要确保建设贷款 被用于既定的目的 建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或长期抵押贷款 三、 房地产开发贷款与土地储备贷款 房地产开发项目相关贷款的共同特征，是以所开发的房地产项目 (土地或在建工 程)作为贷款的抵押物，为贷款的偿还提供担保 (一)房地产开发贷款 4 (二)土地储备贷款 土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的 贷款。 土地储备贷款对象： 经省市人民政府批准成立的土地储备中心，或受政府委托依法从事土地收 购、整理及储备工作的企业法人； 经工商行政管理部门核准登记的企业法人，已取得人民银行颁发的贷款证； 经营管理规范、财务状况良好，具有按期偿还贷款本息的能力。 土地储备贷款通常用拟储备地块的土地使用权作抵押。政府储备土地设定 抵押权的价值，为市场评估价值扣除应当上缴政府的土地出让收益。 土地储备贷款的主要还款来源是土地出让收入。 5 四、 房地产抵押贷款 房地产抵押贷款，是指借款人(抵押人)以其合法拥有的房地产，在不转 移占有方式的前提下，向贷款人(抵押权人)提供债务履行担保，获得贷款的 行为。 我国房地产抵押贷款的资金来源全部是商业银行。 (一)个人住房抵押贷款(消费性贷款) 类型：商业性住房抵押贷款和政策性(住房公积金)住房抵押贷款两种 金融机构发放个人住房抵押贷款的过程，构成了抵押贷款一级市场。 利率：固定利率和可调利率两种，我国目前采用的是可调利率方式。 还本付息方式：有按月等额还本付息、按月递增还本付息、按月递减 还本付息、期间按月付息期末还本和期间按固定还款常数还款期末一 次结清。 目前，我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80％，贷 款期限最长不超过30年。 金融机构发放个人住房抵押贷款的风险来自：开发商、购房者。 6 (二)商用房地产抵押贷款 还款来源主要是商用房地产的净经营收入： 更高的风险 国内商业银行发放商用房地产抵押贷款时，贷款价值比率(抵 借比)通常不超过60％，贷款期限最长不超过10年，贷款利率 也通常高于个人住房抵押贷款，而且仅对已经通过竣工验收的 商用房地产发放开发商根据长期贷款承诺，获得短期建设贷款 (三)在建工程抵押贷款 在建工程抵押将项目完工部分抵押与建筑工程承包合同的房屋期 权抵押相结合，是银行与开发商设定房地产抵押，办理房地产开 发贷款的一种较好的方式。 当在建工程抵押价值包含土地使用权的价值时，该土地使用权必 须是有偿获得，并领有《国有土地使用权证》。 7 (四)金融机构对房地产抵押物的要求 (1)合法设定房地产抵押权 (2)择优选择设押的房地产 (3)合理确定抵押率 (抵押率是贷款金额与抵押物价值之比，又称贷款价值比率。抵押率 的高低也反映银行对这笔抵押贷款风险所进行的基本判断。抵押率 低，说明银行对这笔抵押贷款持审慎的态度，反之，则说明银行对 其持较为乐观的态度 (4)处置抵押物的渠道畅通 8 抵押贷款支持债券(Mortgage—backed bonds)、 抵押贷款传递证券 (Mortgage pass—through securities 抵押贷款直付债券(Mortgage pay—through bonds) 抵押贷款担保债务 (Collateralized mortgage obligations) 五、房地产抵押贷款二级市场 利用类似资本市场的机构、工具，通过购买一级市场发放的抵押贷款、将其 转化为房地产抵押支持证券，并在证券市场上交易这些证券