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22 十月 2023第10章金融市场与不动产融资 10.1 不动产金融市场概述 10.1.1 不动产金融市场的内涵1. 不动产金融市场的概念不动产金融市场：房地产资金供求双方运用金融工具进行各类房地产资金交易的场所。它可以是一个固定的场所，也可以是无形的交易方式、交易的方式可以是直接的也可以是间接的。 不动产自身的特征决定了融资以及作为融资渠道的金融市场在不动产生产和交易中的核心地位。 10/22/20232主讲人：李军峰 2. 不动产金融市场的特征 （1）融资规模大;（2）政策性强;（3）安全程度高。不动产资金的供给方通常要求借款人提供担保。担保贷款方式是指借款人或保证人以一定财产作抵押（质押），或凭保证人的信用承诺而发放贷款的贷款方式。 10/22/20233主讲人：李军峰 3. 不动产金融市场的作用（1）不动产金融市场为不动产业的发展提供了融资平台; （2）不动产金融市场丰富了金融市场的内容，为金融市场的壮大和金融业的发展提供了动力; （3）为国家推行土地、不动产等政策提供了市场调控手段。 10/22/20234主讲人：李军峰 10.1.2 不动产金融市场的参与者不动产金融市场的参与者包括资金的余缺双方、金融中介机构和监管者，主要是政府部门、企业、居民个人、金融机构和中央银行。 1. 政府在不动产金融市场的运行中，政府充当多重角色。 2. 企业企业是金融市场运行的基础，在不动产金融市场中，企业既是资金的需求者，又是资金的供给者，在不动产金融市场中处于非常重要的地位。 3. 居民个人居民个人除通过储蓄存款为不动产金融市场提供间接资金来源外，还可以通过购买各种不动产证券获取投资收益，成为不动产金融市场的直接融资的资金供给者。 10/22/20235主讲人：李军峰 4. 金融机构不动产金融机构包括银行性金融机构和非银行性金融机构，主要由银行、抵押信用合作社、不动产中介机构以及其他金融机构等构成。中央银行在不动产金融市场上的交易活动，其主要目标在于控制和调节市场的货币供应量，从而实现一定的金融政策。专业银行和商业银行则充当不动产金融市场资金的终极供给者和终极需求者的角色。10/22/20236主讲人：李军峰 投资信托机构是接受个别投资者委托并通过资金集中进行投资所形成的专业投资管理机构，投资者可借助经理人的专业管理达到小额投资及分散风险的目的。 保险公司在不动产金融市场中通常以资金供给者的身份出现，它从个人或者机构那里获得一定的资金，同时承诺在未来特定事件发生时赔付一定款项。 10/22/20237主讲人：李军峰 10.1.3不动产金融市场的分类(一)按服务对象不同，房地产金融市场可分为房产金融市场和地产金融市场 1.房产金融市场 房产金融市场：银行或其他金融机构为房屋再生产所进行资金融通的市场。其中，住宅金融市场在房产金融市场中占据非常重要的位置。根据金融体制的不同模式，住宅金融市场一般可分为自由的住宅金融市场和国家指导的住宅金融市场。 10/22/20238主讲人：李军峰 (1)自由的住宅金融市场 指以商业性金融机构为经营主体，以住宅抵押为基础，并由多种信用网络交织而成的市场，由初级市场和二级市场共同组成。 住宅抵押信贷的借贷双方具有双重关系，即借方既是债务人，又是出押人；贷方既是债权人，又是受押人。即初级市场。 为增加住宅抵押资金流动性，金融机构之间又可进行住宅抵押票据的再交易，或发行住宅抵押债券，构成二级市场的经营活动。 10/22/20239主讲人：李军峰 (2)国家指导的住宅金融市场 指由中央银行所控制，借贷条件较稳定，信贷条件比自由市场更为宽厚的一种住宅金融市场。一般地，国家指导的市场较少受市场波动影响，借贷期限较长，利率也偏低。中央银行通过住房信贷合作社及住宅公司等中间机构贷出资本金，同时通过储蓄及发行债券来筹集住宅投资与信贷资金。 10/22/202310主讲人：李军峰 2.地产金融市场 是指以土地作抵押物而向金融机构获得资金信贷的交易活动关系的总和。地产金融包括农地金融和市地金融，其业务主要是：以土地为抵押品，筹集融通资金，以达到对土地进行开发和利用的目的。地产金融一般以债券化的方式开展业务，具有债权可靠、利息率低、还贷期长、运作安全的特点，是银行比较乐意从事的业务。房产金融市场和地产金融市场并不是截然分立的，二者有着紧密的联系，它们相互影响相互作用，共同构成完整的房地产金融市场。 10/22/202311主讲人：李军峰 (二)按市场层次的不同，不动产金融市场可分为初级市场和二级市场 1.初级市场 也称一级市场，是不动产资金初始的交易市场，是不动产金融市场的基础部分。主要包括：金融机构对不动产资金需求者的各种信贷业务；新不动产证券的发行交易以及上述信贷和证券业务的附属的金融业务，如政府机构、信托机构和保险机