第五章房地产投资的资金融通.pptVIP

22 十月 2023第五章房地产投资的资金融通 第一节 房地产项目融资的概念与意义一、房地产金融与项目融资1. 房地产金融2. 房地产项目融资 二、房地产项目融资的意义 房地产金融发生在房地产领域中的货币资金和货币信用的融通.房地产金融特点：较强的政策性、受宏观经济影响大很强的地域性. 房地产项目融资相关概念1.股本金2.权益融资、债务融资3.直接融资与间接融资 股本金 投资者对其所投资项目投入的资本金,通常来自投资者的自有资金 权益融资与债务融资权益融资: 与投资者自有资金一起,形成项目投资的股本金或权益资本. 权益融资的方式:公司上市、增发新股、发行企业债券、吸收其他机构投资者资金(类似“集资”) 、合作开发.债务融资: 通过举债的方式融资. 直接融资与间接融资直接融资: 融资双方直接接触,无中间环节间接融资 资金融通通过金融中介进行,由金融机构筹集资金和运用资金两个环节构成. 房地产项目融资目的融出资金的目的:获取利息或分享收益,提高资金的使用效益.融入资金的目的:以相对较少的资金启动相对较大的投资项目,获取更大经济效益. 假定某开发商现有自有资金3000万元可投入房地产开发项目,当前房地产开发投资的年投资利润率为20%,贷款利率为10%.一、如果开发商不向银行贷款或不能得到贷款-------则只能承担总投资额为3000万元的开发项目。 假设项目开发周期为2年,则开发商可获取的开发利润总额为1200万元, 自有资金年平均收益率为20%.二、但如果开发商以抵押贷款或其他贷款方式从银行贷入7000万元-------则他可承担总投资额为1亿元的开发项目。 假设开发周期为3年,则其开发利润为 10000(万元)*20%*3=6000(万元),扣除贷款利息7000(万元)*[(1+10%)1.5-1]=1076(万元)之后,得净利润4924万元, 开发商的自有资金年平均收益率为 [(4924/3000)/3]*100%=54.7%. 房地产项目融资的意义房地产投资者: 获取成功的条件----技术能力、管理经验、信誉和筹集与使用资金的能力.金融机构: 及时融出资金,避免资金闲置. 第二节 房地产项目融资的资金来源 1.股本金 2.银行贷款 3.房地产信托 4.上市融资 5.海外房产基金 6.债券融资 7.其他融资渠道 (1)预售或预租 (2)承包商垫资承建 (3)合作开发 预售或预租例: 某单位以现时楼价15%的预付款订购了开发商开发建设过程中的楼宇,如果一年后楼宇竣工后交付使用时楼价上涨了12%,则其预付款的收益率为12%/15%*100%=80% 第三节房地产项目贷款种类一、房地产贷款二、房地产抵押贷款三、在建工程抵押贷款四、个人住房抵押贷款 一、房地产贷款房地产贷款的原则 2. 房地产贷款担保的方式 房地产贷款的原则(1)流动性原则(2)安全性原则(3)赢利性原则 房地产贷款担保的方式保证抵押(3) 质押 二、房地产抵押贷款金融机构在设定房地产抵押权时,按以下方面审查确定:1.合法设定房地产抵押权2.择优选择设押的房地产3.合理确定抵押率4.处置抵押物的渠道畅通 三、在建工程抵押贷款以开发商(抵押人)与施工单位签订的依法生效的房屋期权设定抵押权,按其在建工程已完工部分分次发放贷款.当在建工程抵押价值包含土地使用权时,该土地使用权必须是有偿获得并领有土地使用权证的.已设定抵押的房屋期权,在抵押期内,开发商可以在银行的监管下预售,预售收入在还款期内由银行代收,专户存储,降低银行风险. 四、个人住房抵押贷款1.政策性(住房公积金)住房抵押贷款2.商业性住房抵押贷款3.组合贷款 第四节 房地产项目融资的步骤一、融资方案的选择 二、融资决策 融资方案的选择1.资金融出机构的资金来源和财力状况2.资金融出机构的办事效率3.各项融资收费的合理性4.对资金的调动和转移的灵活性 融资决策具有综合性、政策性和调节性1.发现问题是融资决策的起点2.确定融资决策目标是决策的前提3.拟定决策方案是融资决策的基础4.融资方案选优是融资决策的关键5.组织方案实施6.信息反馈,调整融资方案 第五节 金融机构对项目贷款的审查内容一、企业资信等级评价 AAA 、AA 、A 、BBB 、BB 、B级二、对开发建设项目的审查三、有助于金融机构同意融资的其他因素 四、贷款综合评