在建工程转让相关法律问题及其风险防范(杨明律师)法律文章.docx

部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完入，要达到转让条件，往往体现为在建工程的转让。从以上区别似乎可以认为项目转让包括了土地使用权转让和在定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依 部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完 入，要达到转让条件，往往体现为在建工程的转让。从以上区别似乎可以认为项目转让包括了土地使用权转让和在 定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依 转让的前提条件。关于已经取得预售许可证并部分预售的在建工程转让是否需要预购人同意的问题。《市城市房地 市炜衡律师事务所 杨明律师 在建工程， 一般是指已经批准立项， 取得土地使用权证， 并在土地上作了一 定投资， 完成了土地上的 “三通一平”和勘探、 设计等基础工作， 经过报建批准， 取得施工许可证， 具备开工条件的建设工程项目。 在建工程转让， 是指权利人将 其拥有的建设工程项目出卖给受让人， 双方就转受让该建设项目确立权利、 义务 关系的民事行为。 一、项目转让、土地使用权转让、在建工程转让概念辨析 （一）相同点： 三者都属于房地产转让，都应当符合我国《城市房地产管理法》 第三十九条、第四十条所规定的房地产转让的法定条件。即： 1、以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（ 1）按 照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（2） 按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的， 完成开发投资总额的百 分之二十五以上，属于成片开发土地的， 形成工业用地或者其他建设用地条件。 转让房地产时房屋已经建成的， 还应当持有房屋所有权证书。 2、以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有 批准权的人民政府审批。 有批准权的人民政府准予转让的， 应当由受让方办理土 地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。 （二）不同点： 一般而言，项目转让中根据转让项目不同阶段的物理形态，可分 别表现为土地使用权转让和在建工程转让。 1、在没有进行房屋工程施工的情况下进行的项目转让表现为土地使用权的转让。 具体包括： 1）、在毛地出让的情况下进行项目转让， 只要完成了开发投资总额的 25%以上，即便尚未完成拆迁补偿安置，也可以进行项目转让， 由于此时房屋工 程尚未施工， 此时体现为土地使用权转让。 2）、对于取得出让土地的使用权后成 片开发土地的， 在形成了工业用地或者其他建设用地条件下的项目转让， 也表现 为土地使用权转让。 2、在已经展开了房屋工程施工情况下进行的项目转让则表现为在建工程转让。 在建工程转让时，转让方持有建设工程施工许可证。 3、土地使用权转让与在建工程转让的标的不同。在建工程转让不仅转让了土地 2 转让合同到提出过户申请、从提出申请到房地交易管理最终审核同意办妥过户手续，要经历两段时间，这两个时间人在收到书面通知之日起30日内有权解除预售合同。预购人未解除预售合同的，预售合同中约定原房地产开发企提供履约担保或分期分条件付款等方式来化解受让方承担的法律风险。..与时办理土地使用权过户和相关行政手门申报后，通过竞价交易的方式进行公开市场转让，不得自行交易。所以这一规避办法可能难以奏效。在建工程是使用权， 而且转让了已建工程， 还包括使用土地和建设工程有关的各项政府批准 文件所产生的各种权益和相关义务。 4、一般而言，开发商受让的如果是毛地，由于需要进行拆迁、七通一平的整理， 因此项目转让时即可以表现为土地使用权转让也可以表现为在建工程转让。 而开 转让合同到提出过户申请、从提出申请到房地交易管理最终审核同意办妥过户手续，要经历两段时间，这两个时间 人在收到书面通知之日起30日内有权解除预售合同。预购人未解除预售合同的，预售合同中约定原房地产开发企 提供履约担保或分期分条件付款等方式来化解受让方承担的法律风险。..与时办理土地使用权过户和相关行政手 门申报后，通过竞价交易的方式进行公开市场转让，不得自行交易。所以这一规避办法可能难以奏效。在建工程是 5、从以上区别似乎可以认为项目转让包括了土地使用权转让和在建工程转让。 但有观点认为， 项目转让一般是指开发商所取得的项目整体转让， 而在建工程转 让则可以是整体项目中的部分在建工程进行转让。 所以， 在这个意义上， 二者又 不是简单的大概念与小概念的关系。 二、在建工程转让的条件和限制问题 1、在建工程是否已经支付了全部土地使用