海口市商品房市场调查报告.docx

海口市商品房市场调查报告 — 调查的目的、原则和基本方法二 调查对象基本状况 三 调查资料分析 1、关于楼盘地域分布 2、关于楼盘类型 3、关于停缓建复工工程 4、关于楼盘的品质 5、关于商品房户型 6、关于销售价格 7、关于楼盘销售状况 8、关于楼盘的建设规划状况 9、关于购房消费群体 — 调查的目的、原则和基本方法 调查目的和调查范围 为进一步了解和掌握海口市商品房市场状况，我公司估价部组织有关人员对海口市市区 范围内新建、停缓建工程复工续建两类处于在建阶段和销售阶段的商品房市场状况进行了调查。 调查时间 本次调查时间跨度为 2004 年 12 月 15 日至 2005 年 1 月 5 日。包括调查信息资料的采撷、信息资料的整理归纳以及成文阶段。 调查分析的基本原则 样点原则 受时间、人力、物力等条件所限，调查人员不能对海口市全部的商品房进行盘查，因此，有意识地选取了一些对总体状况有说明意义、具有代表性的样点进行调查分析。 对资料甄别使用的原则 在调查过程中，有部分信息资料由商品房销售人员提供，其中部分内容有从促销角度出发产生的隐瞒甚至误导成份。因此，调查人员对该类资料进行了仔细分析甄别，尽量少使用或不使用该类伪信息。 分析、归讷原则 对信息资料进行客观分析。首先对其中一些有普遍性、代表性的现象进行合理归纳，在此基础上寻找原因，建立相互间的因果关系，得出相关结论。 调查样点的选择 首先在报纸、电视等媒体上选择有代表性的36 幢楼盘确定为重点调查对象，与此同时在调查过程中，根据实际情况随机增加了相应的楼盘个案。本次调查选点涉及海口市五大区域， 包括国贸、滨海、海甸岛、秀英及老城区等其他区域。具体分布见下表： 区域 区域 个数 国贸 9 滨海 8 海甸岛 12 秀英 3 其他 4 调查方法 采取现场走访、电话咨询、与购买客户沟通等方法获取各种资讯。 二 调查对象基本状况 本次调查在事先确定的 36 个重点调查对象基础上，根据实际情况随机增加了6 个个 案，调查对象共计 42 个。根据楼盘的密集程度，调查人员将之分为5 个区域，各区域的调查数量与该区域的新楼盘数量有较大的联系，基本呈正相关关系。楼盘的基本状况见下表： 起价层差 起价 层差 序号 名称 位置 备注（04 年 12 月） （元/ m2） （元/ m2） — 国贸区域 1 *富丽花园 金贸西路 1 号 1998，2500 （均价） 2 华贸快乐公寓 金贸西路 18 号 1688（2） 30-60 由四幢 21-23 层商务楼和住 宅楼组成，占地 23487.49m2， 总建筑面积 11 万 m2， 总建筑面积 47449 m2，A 座 23 层，B 座 17 层，共 374 户，绿化率 30% 3 *德意雅苑 金贸西路 5 号 1698 50 2 幢高层 4 东方文华府 文华路 2080 3 幢 15-17 层 5 海韵裕都 文华路 3 号 3000 多 总占地 10366.5 m2，总建筑面积 67933 m2，2 幢 27 层， 密度 36.3%，绿化率 28.2% 6 *金山广场 金贸西路 6 号 2288（5） 40 占地约 15.32 亩，总建筑面积近 8 万 m2，喷泉广场 诚田国际 7 商务大厦 世贸雅苑  金贸西路  2300 多 8 （三期） 世贸东路 2 号 2500-3500 总建筑面积约 16 万 m2，数 幢 28-32 层 18 *银通花园  大于 2500 三 海甸岛区域  9中盐国际大厦玉沙路西侧写字楼10国贸中心 9 中盐国际大厦 玉沙路西侧 写字楼 10 国贸中心 玉沙路西侧 第 6 层租金为：毛坯房37-38 元/ ㎡，装修房 写字楼。占地 3300.8 ㎡，总建筑面积 37632 ㎡， 400 个停车位，4 部 4m/s 进口电梯， 100 兆光纤，800 千瓦发电机、 比毛坯房 多 10 元， 变压器。电子防火报警自动 喷淋、智能电子安全监控等 二 滨海区域 11 悠生海华 民声西路 28 号 2600（4） 60 4 幢小高层 12 怡景苑 芙蓉路 2 号 大于 2500 5 幢高层 13 丽晶海景花园 滨海大道 2580（2） 50-80 总建筑面积 12 万 m2， 14 昌炜玉园 民声西路 8 号 2900（4） 60-80 15 海岸 1 号 世贸北路 1 号 3000 左右 占地 62229.3m2，总建筑面积 207252.2m2，六栋高层住宅 和一栋高层商务楼 16 海怡豪园 滨海东路 56 号 接近 3000 占地 30 多亩，4 幢 20 层 17 紫荆花园（二期） 紫荆路 2880（2） 50-100 6 幢 26 层 幢 28 层） 总占地面积 8855m2，总建筑 19 阳光熙园 人民大道