房地产开发可行性研究报告.pptxVIP

房地产开发可行性研究;房地产投资的含义;房地产投资的类型;房地产开发工程可行性研究;第一节 房地产开发工程筹划和决策概述;奠定工程决策根底理论;〔二〕工程筹划的内容和依据;1、工程构思筹划;2、工程实施筹划;〔4〕工程管理筹划;〔三〕工程筹划的层次和程序;工程早期的筹划工作是在许多经验性阶段假设的根底上进行的，所做出的许多分析也是粗略的估计，工程的开展使原来的假设被证实或者被推翻，粗略的估计会逐渐趋于详细和精确。早期工程筹划中的一些偏差得以修正，内容的精确性也得以逐步提高。工程筹划内容的动态性既是筹划工作的一条根本原那么，也是工程管理工作人员必须充分理解的一个特性。;二、房地产开发工程投资决策概述;2、房地产投资策略 房地产投资策略是指为房地产投资决策而事先安排的方案。 3、房地产投资决策的根本要素 决策者； 决策目标； 决策变量〔决策者定〕；状态变量〔不确定性〕。;〔二〕房地产投资决策的程序;第二节 房地产投资决策方法;〔一〕经验判断法 普遍应用于一般决策中，但缺乏严谨的投资分析。 〔二〕创造工程法 是建立在人的直观、灵感和经验以及形象思维和创新能力根底上的创造技术的总称。 关键是运用人们创造性的思维能力和创造性的技术方法，去认识、分析和解决问题。;二、定量分析方法;〔一〕确定型决策;1、单纯选优法 〔1〕绝对法 效益或费用的绝对值大小 ①净收益法 总收入扣除总本钱的余额。 由于净收益未涉及到资金的时间价值，故一般适用于短期的〔即资金价值可以忽略的〕房地产投资决策。;②净现值法;〔2〕相对法 ①内部收益率法 ②效益费用比法;③净现值收益率法 净现值收益率法是指工程净现值与全部投资现值之比。;2、模型选优法;[解] 9位人士对这三类投资方向的决策量化数矩阵D为：;〔二〕风险型决策法;1、期望值法 最大的损益期望值即最优方案；如果断策目标极 小，那么最小的损益期望值为最优方案。其一般结构形式为： 设 为决定的行动方 案；;[例3-2] 某房地产开发公司提出开发建设住宅小区的两个方案，一个方案为大面积开发建设住宅，另一个方案是小??积开发。两者建设经营期限为4年。大面积开发需要投资5000万元，小 面积开发需要投资3000万元，根据市场预测，房屋需要量的概率及两个方案损益值如表3-1所示。试问选用何种方案收益最 大？;表不同房屋需求量概率年损益值;[解] 在建设经营期内的净损益期望值〔未考虑时间价值〕为：;因此，最优方案那么为;3、决策树法;[例] 某房地产开发经营公司设想开发建设一住宅小区，经初步决定提出两个拟建方案。方案1是进行大规模开发；方案2是先进行小规模开发。建设经营期限均为6年。大规模开发需要投资15000万元，小规模开发需要投资10000万元。根据市场调研和预测，房屋需求量的概率及两个方案的年损益值见表3-2。;需求量 行动方案 损益值;题中建设经营期分为前2年和后4年两期考虑。根据对该地区房地产市场调查、预测，前2年房屋需求量较高的概率为0.7，如果前2年市场需求量较高，那么后4年房屋需求量较高的概率为0.9；如果前2年市场需求量较低，那么后4年需求量肯定低。试问在此情况下，哪种投资方案为最优方案？;□ ①;特别需要注意的是，假设按期望值法进行计算，大规模 开发的净损益期望值为5460，算式为：[〔5300×0.7+〔- 1000〕×0.3〕×6-15000]，而小规模开发的净损益期望值 为4400，算式为：[〔3000×0.7+1000×0.3 〕×6-10000]， 似乎可判断应采取大规模开发。所以，对期限较长的投资工程，应充分考虑市场不同时期的需求问题，这是防止风险时必须考虑的因素。;〔三〕不确定型决策;表3-3 乐观法/悲观法决策表;2、悲观法〔小中取大法〕 3、懊悔值法〔大中取小法〕 将每个自然状态下的最大损益值定为该状态的理想目标，并用其与该状态中的其他值相减，所剩差额即叫做未到达理想的懊悔值。;表3-4 懊悔值法决策表;第三节房地产投资不确定性分析;1、线性盈亏平衡分析的假设条件 〔1〕房地产产品的总销售收入和生产总本钱是房地产开发面积〔产品产量〕的线性函数。 〔2〕房地产产品的生产量和销售量相等，即开发的房地产能全部租售出去； 〔3〕房地产产品的固定本钱和单位租售价格在产品租售期间保持不变； 〔4〕同时开发几种不同类型的房地产产品时，应将其组合折算成一种产品； 〔5〕计算所使用的各种数据是正常生产年度的数据。;2、固定本钱和可变本钱的划分固定本钱 可变本钱 3、线性盈亏平衡分析的计算分析过程;C/本钱;[例3-5] 某房地产开发公司拟建一房地产开发工程，该工程的固定本钱为5000万元，单位可变本钱为1500元/㎡，工程建成后平均售价为3000元/㎡，销售税金及附加为 500元/㎡，试求工程盈亏平