建设用地使用权热点问题.docx

感想与感悟: 关于建设用地使用权的一些热点问题: 热点问题一：.建设用地使用权分层设立问题: 一、 概念：《物权法》关于建设用地使用权分层设立的规定《物权法》第136条规定： “建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权， 不得损害已设立的用益物权。”据此，在同一宗土地的不同空间可以分别设立地表、地上 或地下三项建设用地使用权，从而确立了建设用地使用权分层设立制度。 二、 建设用地使用权分层设立存在的主要问题 分层设立主体不明。作为社会主义国家，土地公有制是我国的基本经济制度。国家以 所有权人身份将城市土地出让或划拨给土地利用者，土地利用者取得建设用地使用 权。若国家将地表土地出让或划拨后，谁有权出让该宗土地的地下空间呢？是土地所有 权人、建设用地使用权人还是二者皆可，《物权法》第136条并未明确，主体不明阻碍 了地下空间的有序开发。 分层设立方式单一。目前我国地下空间开发利用以公共建筑、住宅建筑配套的地下停车 设施、地铁和隧道等交通设施为主。综合化、商业化和深层化成为城市地下空间利用的 未来趋势。城市地下空间利用具有公益性，其设立方式以政府无偿划拨为主。而今， 公益性不再是地下空间利用的唯一主题，城市地下空间的商业价值日益凸显。这一方面要 求充分挖掘原有人防工程的商业价值，实现功能转化；另一方面，要求今后应当以市场 化途径合理配置城市地下空间资源。 登记制度不健全。根据《物权法》，我国物权变动模式采取登记生效主义，故登记在 建设用地使用权分层设立中至关重要。但是，我国地下空间权属登记却存在以下三问题： 地籍管理模式落后。我国目前主要采用二维地籍模式，即通过平面土地测量，借助 二维关系划分各宗地彼此界限，在衡量单位上是以平方米来计算。而地下建设用地使用权 登记时，不仅要登记土地四至界限，还要登记土地的上下空间，在衡量单位上是以立方 米来计算。二维地籍不能全面地反映地块或土地权利的三维位置和三维边界，法律纠纷频 繁产生，有待改进。 地下建筑物登记困难。实践中，一些地下建筑物因无法办理登记，权属不明，范 围不清，时常引起权属纠纷，尤其集中于人防工程和地下停车场。而且，投资者因无法 登记而取得有效使用权也不能将其进行顺利转让、抵押，影响其投资积极性，阻碍了城 市地下空间开发。 登记事项不全面。由于二维地籍表达自身特有的局限性，它们对城市建设在三维空 间内的土地利用状况不能进行完全的登记、记载，对于城市地下空间建设日益增多的电缆、 管道以及地下交通设施等建筑物和构筑物在宗地图和地籍图上没有或者记载不完全，影响地 下空间的开发、利用。 权利冲突解决规则缺乏可操作性。土地立体利用的结果，必然导致同一土地之上出现数 个用益物权并存局面。地下建设用地使用权和其他用益物权的并存主要体现为地下建设用地 使用权和地表建设用地使用权同时存在于同一宗土地之上。这种不同主体的数个建设用地 使用权的并存容易造成权利冲突。 三、 建设用地使用权分层设立存在问题的矫正 明确分层设立主体。城市地下空间设立的主体应是国家，国家可以先后或同时将地表或 地下分别出让给不同主体，所有人之外的不动产利用人不可以其用益物权为基础设定地下 建设用地使用权。 严格落实商业性地下空间利用出让方式。地下建设用地使用权和地表建设用地使用权只 是客体范围不同，权利属性一致。各自的取得方式、使用期限、权利变动等基本规则也 应当一致。《物权法》第137条规定：“设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨 等方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意 向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。严格限制以划拨方式设立建 设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。”据 此，出让和划拨是在土地所有权与使用权分离的基础上设立建设用地使用权的两种方式， 而且出让实现了土地资源的有偿使用和市场化配置，是主导方式。出让有招标、拍卖和 协议出让两种方式，前者为主，后者为辅。因此，城市地下空间应依不同用途采取相应 设立方式。 建立统一科学的地下空间权属登记制度。首先，统一不动产登记机关。此外，登记簿 内容应区别对待。传统的二维地籍已难以满足土地立体化利用的需要，应当采取 三维地籍对地下空间进行数据管理和空间确权。 构建地下和地上建设用地使用权之间的权利冲突解决机制。为调和地下和地上建设用地 使用权之间的关系，有两种立法例：（1）事先同意主义：土地所有人必须经既存 地表权利人同意，方可在该宗土地之上或之下设立区分地上权。（2）事后救济主义：土 地所有人无须经既存地表建设用地使用权人同意，就可以将该宗土地地下空间向他人设立地 下建设用地使用权。如果后者造成前者损失，应予以赔偿。 热点问题二：期限届满后建设用地使