2011年市场调研总结.doc

PAGE 6 策划部2011年1月市场调研总结 调研时间：2011年1月 调研对象： 武昌片区：银湖·白沙洲中小企业城；长咀工业园；光谷黎明工业园（光谷8号工坊）； 汉口片区：和昌工业园；武汉中小企业城；家华国际都市工业园；台湾源源鑫国际工业园；金银潭现代企业城；华中企业城；弘毅工业园；长盛工业园；中国长江金属交易中心； 汉阳片区：东创汽车科技工业园；美国新都市工业城镇；天润工业园； 调研人员：谭华东、甘晓娜、刘妮娅 调研方式：现场走访及电话了解 调研目的：了解武汉市场近期工业项目建设及销售情况，着重了解框架厂房的建设、销售情况。 随着武汉工业投资的增速、沿海产业转移的发展以及武汉市内各中心城区大量的城中村改造，遍布武汉城郊的集中工业园建设、发展速度很快。通过对项目的走访，发现现阶段武汉工业地产的建设及销售呈现出如下特点： 1.从工业园分布看：汉口连片建设发展，武昌分散，汉阳未成气候。 此次调研共走访15个工业园，其中武昌与汉阳各三个，另外9个集中在汉口片区。并且汉口片区在工业园开发建设上形成规模（东西湖、盘龙城、武湖、阳逻连成一片），和昌工业园、家华国际都市工业园以及台湾源源国际工业园依次只相距两公里左右；而武昌则由于地理位置及产业分布的原因导致各个工业园布局较为分散，无法成片发展（白沙洲、光谷、青山等各自发展）；汉阳片区则因投资力度不足而未连成片、未成气候。 台湾源源鑫国际工业园（汉口东西湖） 2. 从销售价格看：汉口明显高于武昌、汉阳。 成片建设、开发所带来的规模优势及聚集效益在价格上所表现出来的现象就是汉口片区的单层厂房销售价格比武昌、汉阳片区的价格高出不少。 单层厂房：和昌工业园的单层厂房（现房）起价3380元/平方米；中国长江金属交易中心的单层厂房（期房）起价为3080元/平方米；高出汉阳片区的东创汽车科技工业园近1000元，东创的单层厂房（现房）起价仅为2300元/平方米。 而多层框架厂房的价格则分为三个区间，第一区间为2100—2400元/平方米，三大片区的大部项目价格都在这个区间之类。第二区间为2400—2600元/平方米，区域这区间的为台湾源源鑫国际工业园和金银潭现代企业城。第三区间为4000元/平方米以上，仅仅只有光谷黎明工业园（光谷8号工坊）保持在此价格区间。 唯一例外的是长盛工业园，长盛现阶段实行的是为客户量身定制的销售模式，价格较之同类产品低；单层厂房报价1830元/平方米，多层框架厂房报价1700元/平方米。 框架厂房物业收费标准基本都在0.4-0.5元/平方米·月。 和昌工业园的单层厂房报价3380元/平方米 3.从客户群体看：三大片区客户群差异较大。 汉口、武昌、汉阳三大片区的各工业园定位分明，客户群差异较大。武昌片区的光谷由于光电子及生物医药产业的带动，厂房从结构布局上就偏向于研发生产型企业；汉阳片区则着重围绕汽配产业规划发展；汉口则集聚了所有类别的轻工制造业，包括服装、轻纺、家具、五金、机械制造等。 4.从产品结构看：框架厂房成为主流。 从此次走访的工业园归纳来看，框架多层厂房逐渐成为市场主流供应产品，标准单层厂房越来越少。大部分以3-4层框架厂房为主，并且均在顶楼设置办公区或生活区。 框架厂房逐渐增多 和昌工业园的框架厂房 5.从销售状态看：冰火两重天。 尽管多层框架厂房成为市场主流，但框架厂房的接受程度仍然不是很高；在买地及单层厂房的诱惑下，框架厂房的实用性及各项优点还未完全显现。尽管部分园区框架厂房销售情形较好，但实际使用率及厂房功能利用率不高。 在走访的15家园区中，13家采用转让产权的方式经营，只有长咀工业园与弘毅工业园采用出租物业的方式。 经过这几年市场的培育及需求市场的逐步放大，部分园区销售较好：其中东西湖武汉中小企业城销售完毕；银湖·白沙洲中小企业城、金银潭现代企业城、华中企业城、中国长江金属交易中心等项目的一期基本销售完毕。 而天润工业园由于项目运作的原因致使项目坠入冰点。 荒废的天润工业园 6.从销售方式看：销售、推广方式单一。 在走访的15家工业园中，多数采用成品销售及量身定制两种方式同时推进，不同企业侧重点不一。同时，开发商在销售、招商投入力度不大，广告发布上几乎都是营销人员个人网络发帖及报纸分类信息刊登等形式，未见其他推广方式。 基于此，这些项目的销售方式都过于单一，全部采用坐销，通过客户来电掌握客户第一手的信息，然后通过来电约客户看现场；较被动，且主动性不强，销售周期也比较长。 销售周期长又直接导致销售员出业绩的难度增大，销售员流动性过快，新的从业人员服务水平无法得到保障，容易给客户留下负面印象。 招商人员的专业素养直接影响客户对项目的信任度 （阳逻长盛工业园） 7.从配套服务看：配套设施滞后于厂