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证券研究报告行业深度报告 仓储物流行业研究报告：正在加速迭代高标仓赛道 分析师：韩军 研究助理：梁骁 hanjunbj@ liangxiaobj@ SAC 编号:S1440519110001 SFC 编号:BRP908 发布日期：2023年10月12日 本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国（仅为本报告目的，不包括香港、澳门、台湾）提供。在遵守适用的法律法规情况下，本报告亦可能由中信建投（国际）证券有限公司在香港提供。 同时请务必阅读正文之后的免责条款和声明。 核心观点及摘要 核心观点： 仓储物流行业市场规模万亿级体量巨大，且需求较大的高标仓在仓储物流设施的占比不断提升。仓储物流行业优惠政策持续， 但拿地成本面临升高压力，行业的季节性特征体现在短期租金与空置率变化，但仓储物流行业大周期不可避免，具备长期性投资价 值；供给核心区域主要集中长三角、珠三角和环渤海地区，供给区域错配表现背后是物流供给端驱动力的“扭曲”。物流高标仓存 量突破一亿，多元化格局基本形成，“一超多强”格局稳固。租金价格、物业出租率、土地价格和资金成本是最为核心的要素。高 标仓储物流市场呈现“自动化智能化、产业一体化、绿色化低碳化、国际化、资产证券化”五大发展趋势。建议重点关注电商及 国央企背景仓储物流企业机会。  仓储物流行业市场规模万亿级体量巨大，且需求较大的高标仓在仓储物流设施的占比不断提升  仓储物流行业规模处于上升期，从物流仓储费规模看，近几年逐年稳定提升，2022年达到5.95万亿元/+5.3%，占物流行业总 费用规模的33.4%，从仓储物流设施规模看，截止2022年底国内通用仓库总面积约为12.2亿立方米，过去10年保持5.7%的复合 增长；但2022年中国为0.86平方米/人，与欧美成熟市场相比仍具备发展空间。  仓储物流设施可以简单分为高标仓（即“高标准仓库”）和非高标仓，高标仓可以进一步分为标准库、高温库、低温库等模 式。截至2022年末全国高标仓存量共计1.13亿平方米，高标仓在仓储物流设施的占比不断提升，2012年至2022年期间高标仓 存量复合增长率约27.4%，但目前我国高标仓规模占整体仓储比重尚不足10%。 2 内容摘要  高标仓储物流研究分析框架  政策端：仓储物流行业优惠政策持续，但拿地成本面临升高压力。  需求侧：ToC方面消费去中心化，围绕多渠道融合的城市中心仓需求上升；ToB方面产业转型升级，核心区域的大型综合物流园区 需求增加；国际方面，品牌