十房地产投资分析三.pdf

案例分析 • 业主 去年 了一套房，建筑面积 100平方米，2004年底，他在银行 50 万 元 一套商品房用于今后自住。该套 房 改房每年需负担维修等其他费用2700元，结 合目前该区域的市场状况，其 价格 为 42万元，月 2000元。现在我们来算算该 出租房子收 还是卖掉房子回收 去 归还银行 更为合算？ 分析 • 收益率的计算：为确保出租房屋的品质，李 先生还需要投入10000元左右购置电器和家具； 此外，出租过程中每年几乎都应留出一个月的空 置期。则年 净收益=2000 ×11-2700=19300 元，年 收益率=19300/ （420000 ）=4.49 ％。 显然，与其靠收取 获取4.49 ％的年收益率， 不如将 ，回笼42万元 去归还那套房 子的部分银行按揭 ，因为银行房贷所付出的 成本是5.51 ％，高于4.49 ％的 收益率。 一、确定性分析方法 • 4.净现值法 • 净现值法是将项目开发经营过程中不同时间所发 生的 流入和流出量用一定的贴现率折算成项 目实施初期的现值，然后计算出总流入与总流出 的现值差额来分析方案优劣的一种企业经济效益 分析方法。该方法的分析指标为项目净现值。项 目净现值就是指投资开发建设及经营阶段的 流入现值与 流出现值之差额。在数值上也等 于开发建设及经营阶段内各计息期 流入值与 流出值之差额现值的代数和。 4.净现值法 n n n NPV NPV N (P/F,i,t) (I −P)(P/F,i,t) i i i i i 0 i 0 i 0 4.净现值法 • 式中NPV——项目净现值；NPVt——第个计息期 现金流入值与现金流出值之差额现值；Nt ——第t 个计息期现金流入值与现金流出值之差； (P/F,i,t)——第t个计息期的贴现因子；It——第t个 计息期的现金流入值； Pt——第t个计息期的现金流出值； t——计息期数； n——计息期总数。 上述净现值计算式与净现值计算式属同一式，故 净现值计算也可直接从 “全部投资现金流量表” 中直接推算。 4.净现值法 • 净现值法的优点在于考虑了项目开发建设经营期内各笔资 金的时间价值，对项目的净利润有明确反映。因此，该方 法被广泛应用于企业经济效益分析，几乎每一项目的经济 效益分析都少不了净现值指标，净现值愈大，项目净利润 愈高，经济效益愈好。房地产投资项目也不例外，每一个 房地产项目经济效益分析中都要使用净现值指标对项目经 济效益进行评价。净现值法的不足之处是贴现率不易确定。 现值计算及净现值计算均少不了贴现率，那么认为贴现率 取多大才合适呢？这是一个难以给出准确答案的问题。一 般认为贴现率的大小取决于银行利率高低、项目性质、经 营风险程度、经营目标和要求等综合因素。贴现率取值的 准确与否，对净现值指标的影响很大，尤其对长期经营项 目和后期