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公司项目招商计划书 第一部分 商业定位 一、项目总体定位 在充分的市场调查后可知，本项目不是一个简单的商业地产或商业经营项目，因而在对它进行评介和探索其商业价值所在时，是在宏观区域市场范畴和大流通领域里寻找恰当的出路。 通过前期市场调研报告中的深入分析， 市批零业总体竞争环境在不断恶化，商战一触即发。为避免正面竞争，寻求更高层面的边缘性竞争优势，本项目针对市场特点和自身的优势，我司在原方案的基础上对物流中心定位，立足服务周边市场，集批发、零商品展示交易、物流配送功能等为一体，打造具有强大辐射的大型现代化的主题物流中心，创造性地提出了“批发 MALL”的市场形象概念和主题物流概念。 二、项目的功能定位 1.功能组合。 （1）展示、交易功能区。 该功能区是本案的主功能区。展示功能与交易功能区，形成了前“展”后“店”的格局，依托 市极强的辐射作用，通过动态的展览展示，提升本项目的辐射半径。 同当前批发市场的主要差异表现在以下几个方面。 ①集中主题规划，导购便利（吸收零售商业的优点）。 ②增加了展示的设计，为交易提供了一个动态的展示平台（有利于展示商品的风采，便于看样订货）。 ③经营产品以品牌商品为主导（通过展览展示为品牌企业提供一个推广新品和展示企业的平台，有助于吸引品牌企业进入本项目，体现本项目的中档商品交易中心的定位）。 ④销售形式以开架式销售为主，统一结算，营造了良好的购物环境（良好的购物环境有利于吸引品牌或名牌企业进入、扩大零售和批发交易量;减轻经营人员工作压抑，营造舒适的工作环境）。 ⑤对于小的代理商可将仓储和批发、零售一体化，但需达到展示功能要求（设计标准模式、类似街面专卖店）。 ⑥可配计算机，进行客户管理，MIS系统仓储管理。 （2）会展会议、推介培训服务功能区。 ①该区域是市场的配套功能区，主要是提高本案的档次和水平。 ②同学院、行业协会等共同成立具有一定权威的专家顾问组委会，为会展会议、推出和培训奠定基础。 ③有计划、有主题地组织各种会展会议。对服装，可以安排各种主题的时装表演，动态地推出各个新产品，并成为一道独特的风景城。 ④组织国内和区域的各种专题交流会议和论坛。 ⑤有目的、有计划地对批发企业的员工和经理人组织系列培训，提高经营人的素质，发展其技能，开发其潜力，变得更有才干。 （3）零售功能区。 零售功能区主要是拉动市场的人气，但是引人的零售业，不是按照商业中心区的业态引入，而是引入对批发市场经营有益的业态;引入的企业应该是行业的龙头，能够带动其他中小企业和个体进入。例如， 中心的客户群有 %是团购客户，该中心走的是一种批零兼售的仓储式超市功能。 或者引人专业商店的品牌商家，如国美、苏宁等电器经销商;东方家园、百安居、好美家、欧培德等建材家居超市、法国的低压电器分销商企业蓝格赛等。将行业的巨无霸与小批发企业融为一体，借助大企业同小批发企业的错位经营，形成某种批发产品种类的集群。 同时，引入一定比例面积的超市，专营店，可以汇聚消费人流，增加本项目的出售或出租面积，降低投资商的风险，增加项目的成功率。 （4）休闲娱乐功能。 本案的经营者既是一个庞大的经营群体，也是一个庞大的消费群体，一定对休闲娱乐功能存在着巨大的需求。一方面，为了业务的需要，接待客户需要一定的休闲娱乐设施;另一方面，批发业务通常在下午三四点钟结束，需要一个消费的空间。同时， 也没有较高档次的休闲娱乐设施和场所，在本案内建立一定的休闲娱乐设施，可以填补该地相对缺乏休闲娱乐产业的需求。 该区域为配套服务区，以满足本项目经营主体和消费者需求为主导，兼顾休闲娱乐的需求，可以规划批发商会所，设置各种时尚休闲的项目。例如健身房、桌球、乒乓球室、美容美发、壁球室、棋牌室等运动休闲项目，各种主题的餐厅、茶室，设置商务娱乐、餐饮和业余时间休闲活动功能等。 （5）仓储物流功能。 生为位于 的新型批发MALL，仓储物流功能是重要组月分。不仅为本案的经营商家服务，同时也将填补整个区域的市场空间，独享一片利润天空。结合目前批发市场“多批次、小批量”的特点，可以为这种类型的批发交易形式提供小包装，并集中配送。 ①仓储可以采用租赁自用和委托管理仓储服务区两种方式。 ②对于加工处理必须设计标准化的包装模式。 ③整个仓储物流服务可以委托第三方物流公司进行经营，引入仓单经营模式，实现物流现代化。 ④主要的功能有仓位租赁、托管、包装、加工服务、配送服务、验收货物、车库、租车。 （6）信息服务功能。 信息服务功能区主要是收集、加工和处理各种行情，及时为入驻的企业发布信息，以指导企业生产经营活动，建立21世纪的智能化信息中心、成为行业市场信息发布中心，主要功能为媒体发布行业信息、信息分析和收集、广告展新规划、展示广告设计、建立经济模型供求线