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某综合体物业设施设备整体维修养护方案 一、目的 在对综合体物业项目（以下称本项目）的设备进行使用及运行的基础上，为了使其所具有的功能能够100%的发挥出来而设施专门的服务及管理，避免因设施设备性能下降而贬值，从而减少设备使用寿命，由此对其进行社会性、安全性、预防性、计划性、经济性的维护和管理，以体现某物业公司的核心竞争力。 二、适用范围 本项目整体区域内的公共设施设备。 三、房屋本体和公共设施的养护 （1） 物业维修养护的基本原则 本项目房屋本体和公共设施维修、养护由管理处工程部经理，并配备专业人员负责实施。管理上采用预防性维修与计划性维修相结合的方式。 管理处工程部的管理范围为房屋本体和公共设施的日常保养和维修，房屋主体的中修及机电设备中修、大修以上的工程分包给专业公司，工程部负责对外委分包工程实施监理和检查。 工程部分系统、按类别建立房屋和设施的基础工程资料、维修技术档案以及设备设施运行和维修的管理制度。 工程部按年、季、月分别制定物业维修养护的作业计划并组织实施，每年分别拟定设施和房屋本体大修计划。 必须坚持预防性为主的计划维修保养制度。按日、周、月、季、年确定各类别和内容的维修和保养；严格执行维修保养的运作程序和作业规范。通过预防为主的计划维修保养实施，延长设备修理间隔期，保证本项目设备设施不应有的磨损、老化的损坏。 （2） 物业维修养护的组织实施方案 ◆房屋承重及抗震结构部位巡检与养护 二、共用设施设备维修保养方案 （一）供配电系统 1. 管理处建立和完善有关规章制度，包括电气设备运行操作规程、安全操作规程、事故处理规程、巡视检查制度、维护制度、安全及交接班制度； 2. 工程值班人员具备变配电运行知识和技能，具备上岗资格，持有上岗证书； 3. 保持配电房清洁卫生，每周清扫地面及擦拭配电柜表面，要求地面干燥无积灰，配电柜表面无污渍； 4. 潮湿天气时，采用安全有效措施，保持配电房内主要电器设备干燥； 5. 每月检测1次配电房内有无蛙、鼠、蚁等虫害，如发现马上采取措施杜绝； 6. 每日填写运行记录，建档备查。 （二）弱电系统 1．操作人员受过专业培训，定人持证上岗； 2．工作时认真负责，精神集中，对异常情况能及时识别；发现异常，及时处理； 3．落实可行的维修保养计划；保养、检修及时； 4．对相关设备、设施定期进行调试，使系统处于最佳工作状态； 5．工作、维修、养护有记录，特殊系统、设备房的进入经过授权，密码有有效保护； 6．分系统定时检查和记录各部分、各监控点的工作及运行状态，定期对各类信息、数据进行统计分析，形成日、月报表。 （三）给排水系统及其配套设施 1、落实增压泵、给水设施等日常巡检养护； 2、保持泵房清洁卫生，良好的通风、照明和采暖，地面排水畅通，每3个月（结合清洗水池）清洗1次泵房；水泵运行正常，每2小时巡查泵房1次，以防低位水池液压阀（浮球阀）失灵，各种仪表指示稳定正常，阀门开关灵活，发现滴漏及时维修；消防泵、喷淋泵、污水泵等不经常启动的水泵，每月启动1次，保持水泵能正常运行，每月检查1次消防泵及管道阀门，使之处于完好和正常开启状态；水泵运转部件经常加油，保持润滑灵活；每年对水泵机组清洁保养1次；每日填写水泵运行记录，建档备查； 3、每半年对共用明装给水管道进行1次全面检查维修，对轻度锈蚀应将脱皮清理干净，在管道干燥的情况下，涂刷防锈漆两遍，然后再刷两遍面漆。各类阀门定期开关，对出现故障的阀门及时修复，阀门应开关灵活； 4、专业人员专人定岗巡视，每日检查泵、管道、水箱、阀门、水表状况，定期保养、维护，出现问题随时处理。 （四）排水设施 1．楼面落水管落水口等保持完好，开裂、破损等及时更换，定期检查，每3年全面检查更换1次； 2．每周清扫1次排水明沟内的泥沙、纸屑等垃圾，拔出沟内生长的杂草；达到目视基本干净无污渍、无杂草，排水畅通，无积水、臭味； 3．每2个月对地下管井清理1次，捞起井内泥沙和悬浮物；每季度对地下管井彻底疏通1次，清理结束地面冲洗干净。清理时地面竖警示牌，必要时加护栏。清理后达到目视管道内壁无粘附物，井底无沉淀物，水面无漂浮物，水流畅通，井盖上无污渍、污物。 （五）道路、停车场（车棚、车库）及配套设施 1、加强道路维修与养护，制定详细的道路维修养护计划，按照合同约定实施； 2、保持居住区道路畅通，路面平坦整齐，排水畅通； 3、设立24H报修平台，并有巡查制度，专人负责，发现损坏及时修补； 4、按照业主公约的约定，劝阻人为损坏路面，制止在路面焚烧垃圾、落叶或其他杂物； 5、停车场、棚、房完好无损，有大、中、小修计划； 6、停车场内照明设施完好，通道畅通无阻，配备必要的消防设备，符合停车场规范要求，便于管理和车主停放车辆。 （六）智能化安保系统 每日进行系统检查，确保系统始终处于正常、安全运行状态