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某综合体物业设施设备整体维修养护方案
一、目的
在对综合体物业项目(以下称本项目)的设备进行使用及运行的基础上,为了使其所具有的功能能够100%的发挥出来而设施专门的服务及管理,避免因设施设备性能下降而贬值,从而减少设备使用寿命,由此对其进行社会性、安全性、预防性、计划性、经济性的维护和管理,以体现某物业公司的核心竞争力。
二、适用范围
本项目整体区域内的公共设施设备。
三、房屋本体和公共设施的养护
(1) 物业维修养护的基本原则
本项目房屋本体和公共设施维修、养护由管理处工程部经理,并配备专业人员负责实施。管理上采用预防性维修与计划性维修相结合的方式。
管理处工程部的管理范围为房屋本体和公共设施的日常保养和维修,房屋主体的中修及机电设备中修、大修以上的工程分包给专业公司,工程部负责对外委分包工程实施监理和检查。
工程部分系统、按类别建立房屋和设施的基础工程资料、维修技术档案以及设备设施运行和维修的管理制度。
工程部按年、季、月分别制定物业维修养护的作业计划并组织实施,每年分别拟定设施和房屋本体大修计划。
必须坚持预防性为主的计划维修保养制度。按日、周、月、季、年确定各类别和内容的维修和保养;严格执行维修保养的运作程序和作业规范。通过预防为主的计划维修保养实施,延长设备修理间隔期,保证本项目设备设施不应有的磨损、老化的损坏。
(2) 物业维修养护的组织实施方案
◆房屋承重及抗震结构部位巡检与养护
二、共用设施设备维修保养方案
(一)供配电系统
1. 管理处建立和完善有关规章制度,包括电气设备运行操作规程、安全操作规程、事故处理规程、巡视检查制度、维护制度、安全及交接班制度;
2. 工程值班人员具备变配电运行知识和技能,具备上岗资格,持有上岗证书;
3. 保持配电房清洁卫生,每周清扫地面及擦拭配电柜表面,要求地面干燥无积灰,配电柜表面无污渍;
4. 潮湿天气时,采用安全有效措施,保持配电房内主要电器设备干燥;
5. 每月检测1次配电房内有无蛙、鼠、蚁等虫害,如发现马上采取措施杜绝;
6. 每日填写运行记录,建档备查。
(二)弱电系统
1.操作人员受过专业培训,定人持证上岗;
2.工作时认真负责,精神集中,对异常情况能及时识别;发现异常,及时处理;
3.落实可行的维修保养计划;保养、检修及时;
4.对相关设备、设施定期进行调试,使系统处于最佳工作状态;
5.工作、维修、养护有记录,特殊系统、设备房的进入经过授权,密码有有效保护;
6.分系统定时检查和记录各部分、各监控点的工作及运行状态,定期对各类信息、数据进行统计分析,形成日、月报表。
(三)给排水系统及其配套设施
1、落实增压泵、给水设施等日常巡检养护;
2、保持泵房清洁卫生,良好的通风、照明和采暖,地面排水畅通,每3个月(结合清洗水池)清洗1次泵房;水泵运行正常,每2小时巡查泵房1次,以防低位水池液压阀(浮球阀)失灵,各种仪表指示稳定正常,阀门开关灵活,发现滴漏及时维修;消防泵、喷淋泵、污水泵等不经常启动的水泵,每月启动1次,保持水泵能正常运行,每月检查1次消防泵及管道阀门,使之处于完好和正常开启状态;水泵运转部件经常加油,保持润滑灵活;每年对水泵机组清洁保养1次;每日填写水泵运行记录,建档备查;
3、每半年对共用明装给水管道进行1次全面检查维修,对轻度锈蚀应将脱皮清理干净,在管道干燥的情况下,涂刷防锈漆两遍,然后再刷两遍面漆。各类阀门定期开关,对出现故障的阀门及时修复,阀门应开关灵活;
4、专业人员专人定岗巡视,每日检查泵、管道、水箱、阀门、水表状况,定期保养、维护,出现问题随时处理。
(四)排水设施
1.楼面落水管落水口等保持完好,开裂、破损等及时更换,定期检查,每3年全面检查更换1次;
2.每周清扫1次排水明沟内的泥沙、纸屑等垃圾,拔出沟内生长的杂草;达到目视基本干净无污渍、无杂草,排水畅通,无积水、臭味;
3.每2个月对地下管井清理1次,捞起井内泥沙和悬浮物;每季度对地下管井彻底疏通1次,清理结束地面冲洗干净。清理时地面竖警示牌,必要时加护栏。清理后达到目视管道内壁无粘附物,井底无沉淀物,水面无漂浮物,水流畅通,井盖上无污渍、污物。
(五)道路、停车场(车棚、车库)及配套设施
1、加强道路维修与养护,制定详细的道路维修养护计划,按照合同约定实施;
2、保持居住区道路畅通,路面平坦整齐,排水畅通;
3、设立24H报修平台,并有巡查制度,专人负责,发现损坏及时修补;
4、按照业主公约的约定,劝阻人为损坏路面,制止在路面焚烧垃圾、落叶或其他杂物;
5、停车场、棚、房完好无损,有大、中、小修计划;
6、停车场内照明设施完好,通道畅通无阻,配备必要的消防设备,符合停车场规范要求,便于管理和车主停放车辆。
(六)智能化安保系统
每日进行系统检查,确保系统始终处于正常、安全运行状态
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