城市更新各阶段中存在的风险及应对措施.docx

城市更新的做法由来已久，但不管是对于开发商还是对于主管部门都 处于不断摸索的阶段， 一直处于不温不火的状态，也的确有一些开发 商吃了一波红利 近些年来随着地产调控政策的加紧，尤其是集中供地政策的出台，招 拍挂拿地门槛不断提高，越来越多的开发商涌入了城市更新业务 不断的有开发商涌入城市更新，主管部门也在不断的在相关政策上打 补丁。城市更新确实是一种获取土地的方式，是一种享受时间红利的 方式。 但由于目前的政策面不稳定，且城市更新业务冗长，很多开发商在这 里面吃了亏，最近有不少知名企业纷纷退出广州的城市更新项目就是 这个原因 本文结合多年的城市更新经验，总结和分析了城市更新各阶段特别容 易遇到的风险点及解决措施，供大家工作中参考 01投资立项阶段风险及解决措施 1. 项目基本面分析 项目基本面分析可以有效的排查项目可能存在的风险， 一定要耐心、 细心的排查，需要排查的内容主要有(其中从1.4条开始要格外梳 理 ) : 1.1 项目区位 是否位于城市发展轴、位于中心城区、位于镇中心、临近经开区、重 点工业园等优越位置 ③ 土地用途 1.2 交通状况 是否位于轨道站点500-1000米覆盖范围内、临近城市主干道、距离 高速公路出入口较近范围；由于城市更新项目周期较长，因而对于交 通状况的分析不仅仅是现有的交通状况，还包括未来3-5年的交通规 划情况 1.3 景观资源 是否有国家5A、4A 级景区、城市公园、山景海景等，这些都是未来 项目开发的有利条件 1.4现状建设 ① 更新单元用地面积、拟拆除用地面积 ② 现状拆除建筑面积、现状毛容积率、用地规模满足旧改政策要求 ③ 建筑物建成年限满足旧改要求 ④ 建成区基地面积占上盖物比例满足旧改要求 1.5 土地归属 ① 土地权属清晰，无争议 ② 建筑物权属清晰，无争议 1.6村情摸查 村人口构成明确以及村领导班子是否整齐 1.7规划核查 ① 城总规、土规、法图/控规一致为建设用地 ② 位于城市更新专项规划拆除重建区 ④ 其它用地 ⑤ 是否位于工业区块线内 ⑥ 位于重点产业园区 ⑦ 涉及限制性因素(基本农田、生态控制线、水源保护、历史文化 遗址、限高低于100米、古树苗木、厌恶设施等) 1.8改造意愿 要初步摸底当地的改造意愿是否强烈，由于后期一级开发的前置条件 是被改造方有意愿，且表决率达到一定比例才能开展工作，所以一定 要提前摸排当地的改造意愿是否强烈 1.9项目进度 充分了解项目当前进度节点，了解目前项目处于哪个阶段，城市更 新项目周期长，所以很多项目已经经过多手，要了解清楚项目目前 的阶段，以及前序更新开发商退出的真实原因 1.10土地市场 ① 招拍挂土地成交楼面价 城市更新项目较之招拍挂就是吃时间红利，如果城市更新项目测算完 后，低价与周边招拍挂项目没有优势，那么这个项目就没有开发的价 值 ② 周边正推进的旧改项目 了解周边正在推进的旧改项目， 一方面了解这些项目遇到了哪些问 题，尤其是政策面的， 一方面了解这些项目拆赔的标准，同时也可 以推断出本项目推出后会有哪些竞品 1.11销售市场 周边市场情况：住宅均价商业均价办公均价工业均价等 2.政府申报条件筛查 城市更新项目各地的政策不尽相同，因而要根据当地的政策情况详细 排查项目属性 2.1拆除用地规模满足旧改要求 2.2土地权属清晰(以政府现状认定为准) 2.3五类用地占比满足旧改要求(一般≥60%、坪山中心≥50%、重点 单元≥30%) 2.4土总规为建设用地 2.5城总规为经营性用地(居住、商业、办公、工业、物流等) 2.6法定图则为经营性用地(居住、商业、办公、工业、物流等) 2.7是否不及突破法定图则 2.8建筑物建成时间满足旧改要求 2.9位于城市更新十三五(中期调整)规划拆除重建范围内 2.10不位于城市更新旧村综合整治规划范围内 2.11不位于工业区块线内 2.12 是否不存在其它限制性因素(如紫线、橙线、黄线、水源保护、 生态线、河道蓝线、航空限 高等) 2.13现状容积率低于2.5 3. 交易条件 3.1 交易方式 要搞清楚项目的交易方式是什么，不同的交易方式操作方法及困难 都不相同 ① 直接村企合作，无中间方和平台公司； ② 收购项目公司； ③ 平台公司合作； 3.2 交易要点 交易要点是保障开发商权益的重要条件 ① 合作方责任义务 ② 我司介入节点 ③ 退出机制 ④ 合作费支付节奏(为控风险，合作费支付节奏要缓) ⑤ 支付方式：现金还是物业分配还是股权等 3.3税务筹划 ① 有票率 ② 税筹空间 ③ 税筹可操作性 4. 交易对象 4.1签约对象 要落实项目具体的签约对象： ① 村集体 ② 拟收购项目公司 ③ 平台公司 ④ 平台公司+村集体 4.2股权架构 ① 签约主体股权构成 ② 签约主体法定代表人 ③ 签约主体