不动产估价-收益还原法答案 .pdf

2011 收益还原法作业题 1、某宾馆需要估价，据调查，该宾馆共有 300 张床位，平均每张床位每天向客人实收 50 元，年平均空房率为30 ％,该宾馆营业平均每月花费 14 万元；当地同档次宾馆一般床价为 每天45 元,年平均空房率为20%,正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%；该类房地产 还原率为10％。试选用所给资料估计该宾馆的价格。 解：（1)计算该宾馆年总收益 =300×50×365× （1—30% ）=3832500 元=383 。25 万元 （2)计算该宾馆年总费用 =14 万元/月×12 月=168 万元 （3 ）计算该宾馆年净收益 =年总收益-年总费用=383 。25 万元-168 万元=215 。25 万元 （4 ）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则该宾馆的收益价格 =年净收益/还原利率=215.25/10 ％=2152 。5 万元 （5 ）计算同档次宾馆年总收益 =300×45×365× （1—20% ）=3942000 元=394 。2 万元 （6 ）计算同档次宾馆年总费用 =394 。2×30%=118.26 万元 （7)计算同档次宾馆年净收益 =年总收益-年总费用=394 。2×70 ％=275 。94 万元 （8 ）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则同档次宾馆的收益价格 =年净收益/还原利率=275 。94/10 ％=2759 。4 万元 （9 ）该宾馆与当地同档次宾馆比较分析：床价50〉45 元，但空房率也高，30%〉20 ％， 特别是营运费用过高，竟占总收入的43.84% ，导致净收益下降，应改善管理，降低营运支出。 (10)经过综合考虑后，估计该宾馆的价格以2450 万元比较合理. 答：略 2 2、某商店的建筑面积为1000m ，土地使用权年限为40 年，从2000 年10 月1 日起计。 2002 年10 月1 日某公司与该商店所有权人签订了租赁合同，租期为20 年，月租金为150 元 2 /m ，租金支付方式为每2 年一次性支付,支付时间为第2 年年末。市场上类似商店目前正常的 2 月租金为200 元/m ，支付方式为每年年末一次性支付，预计类似商店正常月租金每年递增5%， 一般租赁经营的运营费用率为租金收入的30 ％，试求该公司2006 年10 月1 日的承担人权益 价值 （房地产报酬率取 8%)。 解：A =150×12×2× 1000×0.70=252 万元 1 2 i = （1+8％）—1=16.64% 1 252  1  带租约期间的权益价值  1   107238万元 16.64%  116.64% 8    A 1501210000.7  15% 17 288.79万元 2 288 .79  15%18  1 剩余年限的权益价值   1     1117 .60万元 8% 5%  18%  18% 16 承担人权益价值=1072.38+1117.60=2189 。98 万元 答：略 3、某商场的土地使用权年限为40 年，从2004 年5 月31 日起计。该商场共两层，每层 建筑面积各为2000 平方米，可出租面积占建筑面积的60 ％。一层于2006 年5 月31 日租出， 租期为5 年，可出租面积的月租金为180 元/平方米，且每年不变；二层现暂空置。附近类似 商场一、二层可出租的正常月租金分别为 200 、12