自考房地产法真题案例分析题汇总 .pdf

杨佳祺整理 高等教育自学考试《房地产法》 真题之案例分析题汇总 46.李某与邓某于 2014 年 6 月 18 日签订了一份房屋买卖合同，合同约定李某将 其位于某市的一套房屋卖给邓某，房屋价款 50 万元，分两次付清，签订合同时 先付 30 万元，企业 20 万元在办理房屋产权过户手续时付清。双方约定于同年 8 月 10 日到房地产管理部门办理房屋产权过户登记手续。 邓某按约定交付了第一期房款.等着与李某去办理过户手续.同年 7 月 9 日， 李某经人介绍与在该市做生意的钱某认识，钱某正欲在该市购买一套住房，得 知李某有房屋出售的情况.愿意以 60 万元的价格购买该房屋，并在订立合同时 一次付清全部房款.李某见有利可图.立即与钱某订立一份房屋买卖合同，并于 7 月 18 日一起到房地产管理部门办理房屋产权转移登记。同年 8 月 10 日，邓某 要求李某一起去办理房屋产权过户登记手续时，李某称 自己已将该房屋卖给他 人，要求解除与邓某签订的房屋买卖合同，愿退还邓某的 30 万元。邓某则认为， 自己与李某签订合同在先，而且自己已按约定履行了合同.而李某与钱某签订的 合同在后.按理属无效合同，故要求李某按约定履行合同。双方争执不下.邓某 诉至人民法院，要求人民法院确认李某与钱某的房屋买卖合同无效，并判决李 某履行与自己签定的合同。 问题： （1）李某与邓某签订的房屋买卖合同是否有效？为什么？ （2）李某与钱某签订的房屋买卖合同是否有效？为什么？ （3）邓某与钱某之间，谁取得该争议房屋的所有权？为什么？ （4）本案应如何处理？请说明理由。 正确答案： （1）李某与邓某签订的房屋买卖合同有效。因为李某与邓某签订房屋买卖 合同属于双方真实的意思表示，合同主体具有完全民事行为能力，合同不具有 法律规定的无效合同的情形。虽然双方尚未办理房屋过户登记手续，但根据我 国有关法律的规定，登记只是房屋所有权转移的必经程序和要件，而不是房屋 买卖合同生效的要件，故并不影响房屋买卖合同的成立和生效。（3 分） （2）李某与钱某签订的房屋买卖合同有效。因为李某与邓某签订房屋买卖 合同属于双方真实的意思表示，合同主体具有完全民事行为能力，合同不具有 法律规定的无效合同的情形。（2 分） （3）钱某取得该争议房屋的所有权。因为钱某已与李某到房地产管理部门 合法地办理了房屋过户登记手续，而邓某与李某尚未办理房屋过户登记手续。 根据我国有关法律的规定，登记是房屋所有权转移的必经程序和要件，故钱某 取得该房屋的所有权。（3 分） （4）法院应判决房屋归钱某所有，李某对邓某已构成违约，应承担违约责任， 故李某应退还邓某所付 30 万元房价款并支付同期银行利息，如果约定有违约金， 则应向邓某支付违约金，给邓某造成其他损失的，应判决予以赔偿损失。（3 分） 46．2013 年 2 月 20 日，王某与丁某签订了一份房屋买卖合同。合同约定，王某 将一套位于锦城住宅小区的房屋出售给丁某，房价 200 万元。丁某因一笔银行 杨佳祺整理 定期存款一个月后才到期，购房款不足，遂与王某商定，先交付一半的购房款， 等余款付清后交房并办理房屋所有权变更登记手续。一个月以后，丁某前往王 某处付款并要求办理过户手续时，得知王某已经将该套房屋卖给了张某，并与 张某办理了房屋所有权变更登记手续。经过交涉没有结果后，丁某向人民法院 提起诉讼，主张拥有该房屋的所有权，但法院经审理判决该房屋所有权属于张 某。张某入住后，发生如下事项： （1）张某要求租用地下车库的停车位时，被告知车位已满，张某由于没有 合适的位置停车，遂自行将小区内的一块绿地改造为停车位； （2）由于很多业主对电梯运行状况不满意，经专有部分占建筑物总面积过 半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主委员会决定动用专项维修基金 对现有电梯进行改造。 问题： （1）王某与丁某之间签订的房屋买卖合同是否有效?为什么? （2）法院判决该套房屋所有权属于张某是否正确?请说明理由。 （3）张某自行将小区内的一块绿地改造为停车位的行为