《房地产法》平时作业(二) .pdf

《房地产法》平时作业（二） 一、名词解释（每题5 分，共20 分） 1、土地使用权抵押 是指土地使用权人在法律许可的范围内，在不转移土地占有的情况下，将土地使用权作 为债权的担保；当债务人不履行债务时，债权人有权依法处分该土地使用权并由处分所得的 价款优先受偿。其中，提供土地使用权作为担保的，为抵押人，接受土地使用权担保的债权 人，为抵押权人。 土地抵押权是指在土地抵押关系中，抵押权人对作为抵押物的土地使用权和土地附着物 所享有的处分权和优先受偿的相关权利。 从我国现行法律规定来看，土地抵押权是指的土地使用权抵押权，法律只允许对土地使 用权进行抵押，而对土地使用权以外的其他土地他项权利，没有明确规定。 2、房屋质量纠纷 是指在商品房预售或商品房买卖过程中，买房和卖方对房屋在质量上是否符合国家标 准、行业标准以及其他标准，以及房屋质量是否符合双方约定的质量而引起的争议。 3、房地产成交价格申报 房地产成交价格的申报，是指房地产权人转让房地产时，必须将买卖价格向国家指定机 构申报，以利于掌握作为政府征税和交纳各项手续费用主要依据的房地产价格，保障国家税 收，同时以利于国家了解房地产市场的行情，实施必要的宏观调控。 4 、房产税 房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权 所有人征收的一种财产税。 二、简答题（每题10 分，共40 分） 1、房屋租赁的范围包括哪些？ 《城市房屋租赁管理办法》第六条 有下列情形之一的房屋不得出租：（一）未依法取 得房屋所有权证的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房 地权利的；（三）共有房屋未取得共有人同意的；（四）权属有争议的；（五）属于违法建筑 的；（六）不符合安全标准的；（七）已抵押，未经抵押权人同意的；（八）不符合公安、环 保、卫生等主管部门有关规定的；（九）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。 2、哪些房地产不能设定抵押权？ 设定抵押权的范围是指可以作为抵押房地产的范围以及抵押担保的范围这两个 方面。首先，从可以作为抵押房地产的范围看：《城市房地产管理法》第四十七条规 定：依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。 即允许抵押的房地产主要分两大类：一是房屋所有权。二是以出让方式取得的土地 使用权。在这范围之内的房地产均可设定抵押权，但在这范围之外的房地产则不能设 定抵押权。 建设部的 《城市房地产抵押管理办法》第八条对不能设定抵押的房地产作了列示 性的规定：1.权属有争议的房地产；2.用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地 产；3.列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；4.已依法公告列入拆 迁范围的房地产；5.被依法查对、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；6.依法 不得抵押的其他房地产。 上述第 6项涵盖面甚广，例如通过行政划拨、•通过出让取得土地使用权而尚未 建有地上房屋及其他附属物的土地使用权，集体所有土地被证用范围之内的房屋，未 依法登记领取权属证书的房地产等。所谓权属有争议的房地产是指在诉讼期间的房地 产。文物保护的建筑物或有重要纪念意义的其他建筑物是指被国务院或有省、自治区、 直辖市人民政府批准，或县级以上人民政府确定的建筑物。 3、房地产相邻关系的基本内容有哪些？ 房地产相邻关系是指两个或两个以上相互毗邻的房地产产权人或使用人，在行使房地产 占有、使用、收益和处分权利时，相互之间应给予方便或接受限制而发生的权利义务关系， 其实质是对相邻的不动产的所有权或使用权的适当扩展或限制。 比较常见的房地产相邻关系有几下几种：（１）相邻土地使用关系；（２）相邻防 险、排污关系；（３）相邻用水、流水、截水、排水关系；（４）相邻管线安设关系； （５）相邻光照、通风、音响、震动关系；（６）相邻竹木归属关系 4 、物业管理的法律特征？ （1）物业管理是一种民事行为 （2 ）物业管理关系基于物业服务合同而产生 （3 ）物业管理关系是双务有偿关系 （4 ）物业管理行为具有一定公益性 三、问答题（每题20 分，共40 分） 1、试论保障建筑工程质量的基本制度。 （1）立项管理 房地产开发项目，应当根据城市规划、年度建设用地计划和市场需求确定，并经批准 立项。 房地产开发项目用地的土地使用权出让或划拨前，主管部门应当组织有关部门对项目 的规划设计、开发期限、基础设施和配套建