房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-60 .pdf

房地产估价师考试《理论与方法》历年真题 精选及答案 1213-60 单项选择题 1、房地产的有租约限制价值等于( )。 A、无租约现值价值减承租人权益价值 B、出租人权益价值加承租人权益价值 C、无租约现值价值减出租人权益价值 D、出租人权益价值减承租人权益价值 2、关于合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说 法，错误的是( )。 A、房地产转让估价应评估出租人权益价值 B、续贷抵押估价应评估出租人权益价值 1 C、房屋征收估价应评估完全产权价值 D、房地产司法拍卖估价应评估无租约限制价值 3、资产购置时支付的现金或者现金等价物的金额称为( )。 A、原值 B、现值 C、重置成本 D、公允价值 4、下列关于土地价格、建筑物价格和房地价格的表述中， 错误的是( )。 A、根据土地的生熟程度，将土地分为生地、毛地和熟地三 类 B、人们平常所说的房价指的是建筑物的价值 2 C、房地价值=土地价值+建筑物价值 D、在房地产合并的情况下，合并后的价值一般大于合并前 的各个独立部分的价值之和 5、( )是指某一宗或者某一区域范围内的房地产整体的价格， 一般不能完全反映房地产价格水平的高低。 A、总价格 B、单位价格 C、楼面地价 D、土地总价 参考答案： 1、【正确答案】A 【答案解析】本题考查的是完全产权价值、无租约限制价 3 值、出租人权益价值和承租人权益价值。出租人权益价值也 称为有租约限制价值，无租约限制价值=出租人权益价值+承 租人权益价值，所以有租约限制价值=无租约限制价值-承租 人权益价值。参见教材P99。 2、【正确答案】D 【答案解析】本题考查的是完全产权价值、无租约限制价 值、出租人权益价值和承租人权益价值。对于已出租的房地 产，估价目的不同，在无租约限制价值、出租人权益价值和 承租人权益价值中，要求评估的可能不同。例如，房地产转 让、抵押估价应评估出租人权益价值，被征收房屋价值评估 应评估无租约限制价值或完全产权价值。房地产司法拍卖估 价，人民法院书面说明依法将拍卖房地产上原有的租赁权除 去后进行拍卖的，评估价值的影响因素不应包括拍卖房地产 上原有的租赁权，即应评估无租约限制价值;未书面说明依法 将拍卖房地产上原有的租赁权除去后进行拍卖的，一般评估 出租人权益价值，或者同时评估出租人权益价值和无租约限 制价值，并作出相应说明，供人民法院选用。参见教材P99。 3、【正确答案】A 4 【答案解析】本题考查的是历史成本、重置成本、可变现 净值、现值、公允价值和账面价值。资产的历史成本也称为 原始成本、原始价值，简称原值、原价，是指资产购置时支 付的现金或者现金等价物的金额，或者购置时所付出的对价 的公允价值。参见教材P100。 4、【正确答案】B 【答案解析】本题考查的是土地价值、建筑物价值和房地 产价值。选项B 错误，房地价值也称为房地混合价，等同于 人们平常所说的房价，是建筑物及其占用范围内的土地的价 值。参见教材P104。 5、【正确答案】A 【答案解析】本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。 总价格是指某一宗或者某一区域范围内的房地产整体的价 格，房地产的总价格一般不能完全反映房地产价格水平的高 低。参见教材P104。 5