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上海市某系争房屋变更登记案 根据不动产登记的可靠性，原则上，不动产登记证书上登记的人是车主。在以他人名义购房的情况下, 实际购房人能够提供充分的证据证明其为真实的购房人, 且能够证明购房款由其支付, 则可确认其为房屋的实际所有权人。 事件1：2012年浦敏一人民初字第822号：2012年上海复兴二人民最终字第2221号 系争房屋的成立 原告 (被上诉人) :WANSU LIAO (廖皖苏) 。 被告 (上诉人) :林志。 原、被告系兄妹关系。2003年3月, 案外人安舟出资购买上海市浦东新区锦绣路333弄48号301室房屋。同年11月, 该房屋权利人登记为被告林志。2009年12月15日, 由原、被告及安舟、廖江眙共同签署关于家庭财产信托的确认协议, 约定“位于上海市浦东新区锦绣路333弄48号301室物业, 房产为廖皖苏海天花园5栋205及20万美金与廖江眙置换, 产证登记人为林志, 实际产权人为廖皖苏, 双方同意适当时候办理过户手续。该房初始金额出资人为安舟。”现因原告无法办理系争房屋的变更登记手续, 遂诉至法院。 原告WANSU LIAO (廖皖苏) 诉称, 系争房屋最初由安舟 (原告的弟弟、被告的哥哥) 于2003年3月全额出资购买, 由于购房时安舟不在上海, 故以被告的名字登记。2004年, 安舟以系争房屋与廖江眙 (原、被告的弟弟) 置换了上海市长宁区黄金城道99弄49号402室的房屋。廖江眙取得系争房屋的物权后, 与原告置换了原告所有的上海市海天花园5栋205室房屋, 同时原告另行支付廖江眙房屋差价20万美元。此后, 直至本案起诉时, 系争房屋一直由原告控制与居住, 产权证原件与房屋钥匙也由原告保管, 系争房屋的公共事业费、物业管理费等也由原告支付。而被告仅为形式上的权利人, 从未在系争房屋居住。2009年12月15日, 原、被告与安舟、廖江眙就各自名下的资产归属共同签署了关于家庭财产信托的确认协议, 其中第五条涉及本案系争房屋, 之后被告从未对系争房屋的权属提出异议。2011年底, 原告因生意需要多次要求被告将系争房屋过户至自己名下, 遭被告拒绝。原告遂起诉要求:一、确认上海市浦东新区锦绣路333弄48号301室房屋为原告所有;二、判令被告将上海市浦东新区锦绣路333弄48号301室房屋变更登记至原告名下。 被告林志辩称, 房屋权利人的确认是要式行为, 登记是唯一效力, 在没有其他约定的情况下, 系争房屋在法律上的权利人为被告。如双方都不能切实履行关于家庭财产信托的确认协议的义务, 则其效力待定, 故不同意原告的诉讼请求。 条【当事人主义]第五项的适用 上海市浦东新区人民法院经审理认为, 因物权的归属、内容发生争议的, 利害关系人可以请求确认权利。本案中, 原、被告双方均认可系争房屋由案外人安舟出资购买, 权利人登记在被告林志名下。该房屋在数年内曾几经置换, 2009年12月由原、被告及案外人共同签署的关于家庭财产信托的确认协议中对系争房屋的权属已明确作出书面约定, 该份协议系当事人的真实意思表示且与法不悖, 具有法律效力, 当事人应当按照约定履行自己的义务。现原告要求被告按协议内容履行, 主张系争房屋归自己所有, 并无不当, 应依法予以支持。 浦东新区法院根据物权法第十五条、第三十三条的规定, 判决:一、上海市浦东新区锦绣路333弄48号301室房屋归原告WANSU LIAO (廖皖苏) 所有;二、被告林志应于本判决书生效之日起15日内协助原告WANSU LIAO (廖皖苏) 将上海市浦东新区锦绣路333弄48号301室房屋的产权变更登记至原告WANSU LIAO (廖皖苏) 名下。 宣判后, 被告不服一审判决, 提起上诉。 上海市第一中级人民法院经审理认为, 上诉人作为具有完全民事行为能力人, 对于2009年12月与被上诉人及案外人共同签署的关于家庭财产信托的确认决议中第五项约定其名下的系争房屋实际产权人为被上诉人的内容, 上诉人应当有正确理解。之后, 上诉人也未以欺诈为由主张过撤销该协议, 故上诉人以此来证明其受到欺诈及关于家庭财产信托的确认决议第五项内容是虚假的抗辩理由, 依据不足, 不予采信。关于家庭财产信托的确认决议是当事人之间确认房屋权利归属的有效证据, 上诉人虽持有登记在其名下的系争房屋的房产证, 但其仅是名义产权人, 原审法院认定系争房屋权利人为被上诉人并无不当。 上海一中院判决:驳回上诉, 维持原判。 房屋登记权利人与实际权利人分离的纠纷 受当前房地产宏观调控政策等因素的影响, 以他人名义买房规避国家政策的现象日益增多, 房屋的登记权利人与实际权利人不一致引发的纠纷时有发生。发生纠纷后, 实际权利人通常会依据其与名义购房人签订的协议, 要求对房屋进行确权。正确认识不动产登记簿的性质, 准确