2023年房地产估价师-房地产估价理论与方法考试历年主人难题荟萃带答案.docxVIP

2023年房地产估价师-房地产估价理论与方法考试历年主人难题荟萃带答案 卷I 一.单项选择题(共30题) 1.估价人员首先应分析比较这些计算结果及差异，当这些计算结果差异较大时，应寻找并排除出现差异的原因，寻找和排除出现差异的原因，可按( )的顺序进行检查。 A. 逻辑联系 B. 发生时间先后 C. 从低级错误到高级错误 D. 从高级错误到低级错误 正确答案：C, 2.关于假设开发法静态分析法的说法，错误的是（　）。 A. 开发完成后的房地产价值为价值时点房地产市场状况下的价值 B. 开发完成后的房地产价值是未来开发完成后的房地产价值 C. 后续开发的必要支出为其未来发生时房地产市场下的价值 D. 需测算后续开发的应得利润 正确答案：C, 3.某大厦总建筑面积为10000m2，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240m2。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为( )。 A. 2.4% B. 3.0% C. 3.8% D. 7.2% 正确答案：C, 4.下列不属于我国房地产制度因素中有关特殊政策的是（　）。 A. 鼓励东部地区率先发展 B. 实施西部大开发 C. 土地供应计划 D. 促进中部地区崛起 正确答案：C, 5.下列选项中，不属于估价对象房地产的基本状况应描述的是（）。 A. 名称 B. 坐落 C. 规模 D. 交通 正确答案：D, 6.关于假设开发法估价中开发经营期、建设期、经营期等之间关系的说法，错误的是（　　）。 A. 开发经营期可分为建设期和经营期 B. 建设期的起点与开发经营期的起点相同 C. 经营期可具体分为销售期和运营期 D. 建设期和经营期不会重叠 正确答案：D, 7.估价中的不同意见记录（　）。 A. 应作为估价资料保存 B. 不应作为估价资料保存 C. 由估价机构决定是否保存 D. 依委托人的意见决定是否保存 正确答案：A, 8.（）是房地产最重要的一个特性，也是房地产不同于其他财产、资产、商品的主要之处。 A. 不可移动 B. 独一无二 C. 寿命长久 D. 难以变现 正确答案：A, 9.房地产之所以能够以价格进行衡量，是因为具有（　）。 A. 供给.需求.利用状况 B. 价值.使用价值.供求 C. 使用价值.稀缺性.有效需求 D. 权利.租金.利率 正确答案：C, 10.某房地产未来收益期限内每年的净收益为20万元，收益期限结束时该房地产将增值20%，报酬率为6%，偿债基金系数为7.59%。该房地产的价格为 （　）万元。 A. 313 B. 329 C. 417 D. 446 正确答案：D, 11.房地产估价报告中估价师声明的内容不包括（ ）。 A. 估价师对其估价职业道德的承诺和保证 B. 估价师对其专业胜任能力的承诺和保证 C. 估价师对其勤勉尽责估价的承诺和保证 D. 估价师对估价结果成立条件的提示和说明 正确答案：D, 12.路线价法与一般的比较法存在不同，区别点不包括（）。 A. 路线价法进行交易情况修正 B. 路线价法不进行市场状况调整 C. 先对多个“可比实例价格”进行综合，再进行“房地产状况调整” D. 利用相同的路线价同时评估出许多“估价对象” 正确答案：A, 13.评估某宗房地产2011年9月末的价格时，选取的可比实例成交价格为2000元/m2，成交日期为2011年1月末，该类房地产自2011年1月末至2011年9月末的价格每月与上月的变动幅度为0. 5%，1.5%，1.0%，-1.5%，-2.5%，-1.0%，1.5%，-1.5%。则该可比实例在2011年9月末的价格为（ ? ? ）元/m2。 A. 1959 B. 1949 C. 1912 D. 1902 正确答案：B, 14.某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为()。 A. 43,2% B. 50% C. 56.8% D. 70% 正确答案：C, 15.某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15日进行复估，则复估的估价时点为（）。 A. 2003年6月15日 B. 2003年8月15日 C. 签订估价委托合同之日 D. 估价人员与委托人商定的某日 正确答案：A, 16.某在建工程在假定未设立优先受偿权下的价值为4000万元，房地产估价师知悉该工程尚拖欠到期应付工程款1500万元，同时还有一笔抵押率为40%，余额为500万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为（