西安哈佛时代优秀营销精品策划报告地产精品策划方案.ppt

; 项目全程营销策划方案构架;[本体分析];内城;主要经济技术指标：;本体属性定位;[目标及核心问题界定];2012年8月前，实现回款额1亿！ 基本销售额达到2 亿！！！;目标解析：;[宏观市场分析];西安楼市销量“金九银十”下跌四成市场销售进入“冰冻期”;10 月，西安商品房40 指数为1269 点，较上月下滑8 点。目前，上海、北京房价已呈现出了实质性下跌的态势，而西安房地产市场上却照旧以促销、让利为主旋律，尽管低价开盘项目数量有所增多，但是价格的实质性松动仍未消灭。在楼市调控政策不放松及金融市场持续收紧下，必将迫使房企进行价格调整，房价消灭拐点已至。;典型案例分析;典型案例分析;典型案例分析;现状小结： 10 月结束后，西安楼市传统“金九银十”彻底泡汤，商品房市场销量缩水严重，目前，国家对楼市调控照旧未表明态度，部分银行首套房贷利率的上调，也映射出其信贷能力的衰减，部分开发商资金周转已十分困难，房地产市场企业兼并、破产的现象已逐渐露出了苗头。楼市拐点已至。 但同样消灭的社会问题也愈演愈烈，此类调控毕竟合适能够结束，房产市场春天何在？;将来市场预判;[区域市场分析];从高新区的进展来寻找项目所处区域的价值;;代表项目：枫叶新都市;代表项目：融侨紫薇馨苑;;小结： 本项目位于其次次高新大力进展区域内，伴随区域土地稀缺量逐步提升，以及整体片区商务、商贸氛围的日益成熟，一些具有区域代表性的写字楼、住宅、精品公寓不断涌现，产品供应日趋多元化进展。 随着城市进展进程和第三次高新进展的确立，二次高新革命也基本进入成熟期，周边配套日渐丰富，人居条件不断成熟，唐延路将来将在团结南路复制实现。;■一品·美道;■一品·美道;;高新核心板块价值是项目核心价值;[竞争讨论];;;Cross万象汇;Cross万象汇;Cross万象汇;都市之窗;都市之窗;都市之窗;唐延公馆;唐延公馆;唐延公馆;重点竞品项目点对点讨论小结;自身借鉴;中端;[目标客户讨论];;;于先生——cross万象汇公寓产品成交客户 28岁，高新新兴产业小私营业主。;姜先生——都市之窗公寓意向客户 32岁，外资企业管理人???，和女友租住紫薇臻品1房，父母在城内居住。;客户分类;客户置业的主要驱动因素是优势配套支撑下的现代感受和投资价值的合力驱动；客户关注点指向项目品质的打造。;如何实现？ 我们要 弥补两项缺失直追高端市场！ 在最大化降低开发商风险的同时，树立开发商品牌形象。 我们只需向项目注入两个要素 品质 AND 文化; 新风系统; 新风系统; 新风系统; 新风系统; 新风系统;对高品质定位的最有力支撑，会所无非是最直接的生活诠释，将品质感提升到最高。 会所具备：健身房，休憩室等。 但从成本考虑，会所面积无需太大，掌握在600㎡左右。;良好的软性增值服务，提升项目附加值。;高品质入户大堂，奠定第一道基础。;精装/酒店式/soho公寓升级 丰富产品线 1、依据前期客户喜好，目前客户对精装小公寓产品存在肯定需求。 2、项目自身公寓产品货量较大，单一客群去化较慢。 3、避开周边产品同质化，跳出基本面市场。; 会所;全方位的品质注入，已经使项目精致有佳，具备多重竞争力，在这样的全方位注入下，我们的核心竞争力就显而易见！ 我们把他称做……;项目核心定位;文化注入;;;;;;项目价值脉络梳理……;中央 =高新时代稀缺土地+高层次的产品结构+高品质的群体素养+高效生活尺度价值+高品质的配套服务;中央是一种多重稀缺价值复合的载体！ 他是一块圈层客户聚集的热土！;高新钜制·国际交互式中央综合特区;在产品及文化的双向注入下，项目形成了具备自身核心竞争力的城市综合体，双向基调将项目推向制高点，并附加多样的产品满意后期营销策略。;[项目案名及VI];摩尔国际 摩尔蕴含“物质的量”，量的组合汇合成强大的能。 一如综合体，万商云集万客会聚，形成砥柱之“大城”;案名示意三;诠释一： 泊：栖息于此 兰：君子为兰 蔻：女子为蔻 包含万象皆于此。;;;[项目整体营销策略];营销核心问题;[本项目各产品线的市场量价机会];一室;区域写字楼市场明年5月底将呈现紧俏趋势;精装公寓产品明年中旬将面临稀缺趋势，因此本项目在目前市场及客户需求下可 考虑增加此类产品。;本项目各产品线的市场量价机会总结;[本项目价格定位];　;　;依据市场比较法： 2012年公寓（毛坯）产品入市均价为7700元/平米。 公寓（精装）入市均价在对外公布2000元/ 平米的价格上进行60%的加成，即9000元/平米。 写字楼入市均价为9071元/平米。;[以推售策略为核心的营销执行动作];基于产品线市场以规避