后海口优秀营销推广方案71P.pptVIP

易屋地产营销策划部;一、政策环境篇 二、市场行情篇 三、特色案例篇 四、项目本身篇 五、营销手段篇 六、实体操盘篇 ;一、政策环境篇;2012年： 6月闲置土地满一年按地价20%征收闲置费 7月社科院报告:期房预售应适时取消 扩大房地产税试点 8月下半年央行会连续严格执行差别化房贷政策 9月房贷优惠收紧抑制部分需求 房企预以价换量 10月四大行收紧房贷85折优惠 优惠政策或待明年 11月住建部部长:楼市限购政策短期内不会退出 2013年： 1月国土部：2013年坚持房地产调控政策不动摇 3月国五条新政下 海南旅游热带动旅游地产进展 4月海南以楼市疲软婉拒“国五条” 海南不出台“国五条”细则 调控政策将会执行 海南省住房和城乡建设厅有关负责人日前公开表示，海南原拟定出台进一步落实“国五条”的地方细则，但经过充分调研后认为，目前包括“限购”等政策在内的房地产调控政策都已落实，海口市也已公布2013年房价掌握目标。经慎重考虑，海南决定不再出台专门的“国五条”实施细则，但海口、三亚两市的“限购令”将连续实施。 ; ;;3.海南地产趋势分析——土地;3.海南地产趋势分析——价格;3.海南地产趋势分析——签约量;3.海南地产趋势分析——小结;二、市场行情篇;1.金沙湾片区;1. 盈滨半岛(进展趋势，地理位置优势凸显);一半是海洋 一半是度假;长寿岛;　海天福地 佛掌明珠 ;　澄迈县——中国长寿之乡;温泉、游艇出海、海边娱乐、高尔夫等高端度假项目近在咫尺;盈滨半岛优越地理位置，和四通八达的海陆空交通网，为今后的进展带来契机； 市政府西迁和周边高端丰富的配套资源，区域价值提升； 美丽的自然资源和特有的名俗文化，为半岛的进展增添光荣。;;鲁能海蓝福源; 后海口周边项目共计12个，分别是：四季康城、绿生花园、盈滨海岸、藏龙福地、远洋华墅、金手指温泉小镇三期、中华坊三期海棠园、鲁能海蓝福源、东汇森语林、永升滨海城、恒大御景湾、海南亚泰温泉海岸。 其中业绩最好:恒大御景湾和鲁能海蓝福源。 实行杀客优惠活动效果最好：金手指温泉小镇 恒大御景湾：主推的81平米已售罄，只剩109平米户型。 鲁能海蓝福源：公寓已基本售罄，现筹备和东三区一样的公寓户型。 金手指温泉小镇：从2013年4月1日起-6月30日止，对小镇现有二期及三期余房全面执行清盘特惠：小镇二期二至十层43-98平米，原价格在8000-9000元/平米，现清盘特惠，成交均价：7300-7400元/平米，小户型30万左右/套起；一层房源，原7000元/平米，现清盘特惠，成交均价：6200元/平米。小镇三期房源，全部以毛坏标准交房，交房时间估计在2013年1月30日前。现从4月1日起，余房全部在现有价格基础上全线打9.2折。;1.周边市场——直接竞品项目4个（项目概况）;客户分析;鲁能拥有强大品牌优势，全国性战略推广方式效果较为抱负;项目名称;客户分析;项目前期没做推广活动，主要是靠分销、老客户消化产品;项目名称;客户分析;推广方式;项目名称;客户分析;推广方式;1 同等价位的项目：周边项目公寓类别的价格均低于本项目，很大比例都是毛坯。盈滨海岸推毛坯和精装，精装价格接近本项目起价。（分析：本项目价位处劣势，但本项目的智能化系统和送5000一平米精装较有吸引点） 2同等价位主要户型：主推60-90不等的一房和两房，例如四季康城的61和78两房，海棠苑67,80平米两房，东汇森语林的57平米一房。（优势：本项目Loft） 3 周边项目热销户型分析：由于盈滨半岛的外地客群居多，养老度假自用居多，客户多意向两房70-90之间的。 （本项目主推39-129，适合不同客群的需求） 4 热销项目的客户来源：多为分销、老客户和岛外推广活动 （分析：本项目在近期加大推广力度，利用公司分销优势营销拓展宽度） 5 大品牌效应 分析：例如恒大和鲁能，热销缘由和品牌效应也有很大关联，陆邦集团作为新晋的房地产开发商，通过网媒，纸媒，DM直投，等项目开售时和短信公司合作，扩大客群认知品牌的范围 ;三、特色产品篇;项目位置：陵水县英州镇清水湾 规划用地：方米? 建筑面积：方米? 建筑类型：板楼 多层 小高层 高层 物业类别：住宅、别墅，酒店 开??发??商： 海南雅居乐房地产开发有限公司 ;本提案可借鉴三湾项目分析;雅居乐清水湾配套——;客户分析;*;*;*;分析：项目总体货量1344套，LOFT占880套，已售货量423套。已售房源306套为LOFT户型，占总销售比72.34% ;个案小结;;个案小结; 综合对市场特色产品的分析，产品定位的策略应力求“超越市场”，在区域的版块中做到：