保利-上林湾（沈阳）项目度推广策划方案.ppt

从上林赋到上林湾，从丁香湖到湾区物业，从独辟蹊径到独占熬头……上林湾，走过了不平凡的2007。2021，8个亿的销售任务既是挑战又是时机！如何继续扩大产品影响力、促进全盘销售力，实现品牌和价格的有效提升，是本次提案的核心内容。 ;第一局部：沈阳市房地产市场大势研判;本次提案要解决的问题：;PATT1 沈阳市房地产市场研判;一、2007年沈阳房地产市场回忆要点;2007年，沈阳市商品房批售面积为1607万平米，同比增长27.8%，其中商品住宅批售面积为1354万平米，同比增长27.8%。沈阳市全年供货有3个顶峰，分别是4月份春季房展会，9月份秋季房展会，11月份冬季房展会，6月份还有一个小型的夏季房展会。 ;2007年，沈阳市商品房销售面积为1303万平米，同比增长17.7%，商品住宅销售面积为1153万平米，同比增长17.2%，如下图：;2007年沈阳商品房成交均价为3564元/平米，比2006年成交均价上涨了4.2%；商品住宅成交均价3382元/平米，比2006年成交均价上涨了5.0%，房价走势与增长率见以下图：;从图中可以看出，沈阳房价总体上呈现稳步上涨的趋势，但增长速度比较缓慢，主要原因是沈阳市场整体上供需比较均衡。;5、国家宏观调控政策对沈阳楼市影响状况 央行连续上调存贷款利息和准备金率，及房贷新政的公布实施，加大住房投资本钱，也加大自住性购房还贷压力，对商品房销售产生一定震动。公布实施后10月份全国各大城市普遍出现销售量大幅跌落。由于沈阳房地产市场是以自住房为主，所以对沈阳商品房销售影响并不像其他对城市影响那么强烈；虽然9月份销售商品房增幅仅为5.8个百分点，回落较大，但10月这一情况有所缓解，同比增长到达16%，趋于正常。;二、2021年沈阳房地产市场审视与预测 ;预测一：2021年沈阳真正的大盘年代，地产进入“销售年〞 2007年市场上半年阳光100、万科城、华城世界、金地国际花园、远洋天地、新加坡城、银河湾都在如火如荼的销售，下半年恒大、碧桂园、华润、中海开展、首创置业、新希望等这些大盘的集中启动将会延续到今年第一季度。外地大盘开发商已悉数到沈阳的态势，竞争格局也将随之变化，2021年沈阳将会成为品牌开发商的真正拼??年！;从上表可以看出2005年5000元/平米以上住宅销售量为39.88万平米，2006年44.52万平米，2007年为59.32万平米，到今年末预计可以到达88万平米，借2021年奥运会及大盘、高档盘的集中上市，在需求拉上+本钱推动双重作用下，预计2021年5000元/平米以上住宅销售量将会到达110万平米。;预测三：在同质化比拼中强化企业品牌的竞争 在2021年的关键节点上，房地产开发企业将更重视以品牌、品质和效劳。市场越来越细分，精细化开展成为趋势。 预测四：沈阳房价上升大势已成，涨幅预测在5-10%范围内 家预测2021年之后的结婚人口比之前下降30%多且是突然下降，对房地产影响可能是巨大的，因为影响房价的最重要原因是边际需求因素。沈阳商品房均价维持在3000-4000元之间，稳中有升。 预测五：沈阳08年市场需求将仍以120平米以下中小户型为主 比重也会到达80%-90%，市场需求也将会不断增加。;篇章结语：;PATT2 沈阳保利品牌整合研究;首先，2021年全国品牌开发商在沈阳竞争新格局：;序号;土地面积;其次，自我检测来自沈阳最新品牌调查问卷显示：;1、80%最认可开发商品牌是“万科〞，“碧桂园〞其次 2、2021最热点的区域是“沈北和浑南区域〞 3、2021受关注最多的产品类型54%是“大型社区〞 4、目前关注最多工程是“碧桂园〞，其次是“恒大绿洲、绿地工程〞 5、沈阳未来住宅交房标准趋势认为最多的是“全简装房〞，次之为“厨房精装房〞 6、72%认为未来三年沈阳房价将处于“涨势平缓〞的状态 7、房地产开发商的根本立足点首先应放在“增加诚信〞，其次“提高产品质量〞 8、认为沈阳高级住宅小区必备的条件最多是“优良的建筑品质〞、其次是“合理舒适的户型设计;9、在沈阳消费者心中，34%认为保利地产是具有“开发实力雄厚〞的企业，其次为“文化底蕴深厚〞 10、在保利所开发产品中，最感兴趣的产品是“上林湾〞，其实是“保利花园〞 11、超过60%以上的消费者是通过“户外广告、报纸广告〞的途径认知上林湾的 12、上林湾最能吸引消费者眼球是“企业开发品牌〞 13、在湾区物业的理解上，消费者理解最多的是“生活方式〞，其次是“滨水住宅〞 14、在消费者心中认为湾区生活具备的第一要素是“建筑形态的国际化〞，其次是“生活配套便利化〞;15、在消费者心中，上林湾首先是一个“有开发实力的社区〞，其次是“自然环境优美〞 16、在消费者心中，42%的客户普遍认为上林湾目前的销售价格“还可以〞 17、有62%的