未签订书面买卖合同.doc

第 PAGE 页 共 NUMPAGES 页 未签订书面买卖合同 未签订书面买卖合同。 根本案情： 王某系某房屋所有权人，20xx年3月12日，王某书写收条，内容为：今收到黄某某交来房款共计人民币32万元。20xx 年4月，王某将房屋交付黄某某使用。 20xx年7月，黄某某起诉王某至法院，称20xx年我与王某达成口头房屋买卖协议，我支付房款32万元，王某将涉案房屋出售给我。后来我屡次要求王某办理过户手续，王某一直推脱，20xx年初，王某要求我搬出该房屋。故我起诉王某，要求王某办理过户手续。 王某辩称：我与黄某某非房屋买卖关系，而是借贷关系，我20xx年急需用钱，向黄某某借款32万元，继而将房屋租给黄某某，租期为7年。 庭审中，黄某某申请证人陈某出庭作证，陈某称，我与黄某某系同学关系，20xx年3月，我和黄某某一起去银行取款，用于买房，在银行大厅把钱给了卖房人，卖房人当场写了收据给黄某某。王某对陈某的证言不予认可。 法院判决： 法院经审理认为，本案的焦点在于双方是房屋买卖合同关系还是借贷关系，黄某某出示的收据说明收到的系房款，并且证人陈某双方存在房屋买卖，黄某某支付房款的行为。而王某认为系借贷关系，但未能提供证据予以证明，应承当举证不能的不利后果。法院判决王某将涉讼房屋的所有权转移登记在黄某某名下，并承当诉讼费。 律师观点： 《城市房地产管理法》第41条规定：房地产转让，应当签订书面转让合同，合同应当载明土地使用权获得的方式。由此可见，当事人双方进展房地产转让时，均应当采取书面合同形式，也就是说涉及房地产所有权转移的合同，均为要式合同。但是，要式合同也有例外，《合同法》第36条明确规定了要式合同的例外情形，即法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方承受的，该合同成立;本案中，正是双方口头约定房屋买卖，黄某某已经履行了主要义务即支付房款义务，而王某也承受的情形，况且房屋也已经交付使用。因此，综合来看，该口头协议成立并生效，黄某某要求合同相对方履行合同义务是理所当然。 编辑推荐 签订买卖合同的有效要件 合同的生效要件： 合同的效力，仅存在于已经成立并且具备法定要件的合同，而并非是所有已成立的合同。只有满足一定的要求，合同的效力才可以实现。详细地，根据《合同法》的规定，合同的生效应当符合以下条件： 1.当事人具有相应的民事行为才能 《合同法》第9条规定：“当事人订立合同，应当具有相应的民事权利才能和民事行为才能。”行为人只有具备相应的民事权利才能和民事行为才能，可以正确理解自己行为的性质和后果、独立表达自己意思的才能，才能成为合同的主体，其合同行为才能发生法律效力。因此，无民事行为才能的自然人一般不能自己订立合同；限制民事行为才能的自然人只能订立与其年龄、智力相适应的合同；例外的是，根据《____关于贯彻执行假设干问题的意见》第6条规定：“无民事行为才能人、限制民事行为才能人承受奖励、赠与、报酬，别人不得以行为人无民事行为才能、限制民事行为才能为由，主张以上行为无效”。而具有完全民事行为才能的自然人可以成为合同的主体，但也并非是 所有合同的主体。依法成立的法人和其他组织具有民事行为才能，但它们的行为才能又受其自身形态、职责、业务或者经营范围的限制。法律的该规定对于保护当事人的利益，维护社会经济秩序，是非常必要的。 2.意思表示真实 所谓意思表示真实，是指表意人的表示行为应当真实地反映其内心的效果意思。所谓效果意思，是指意思表示人欲使其表示内容引起法律上效力的内在意思要素。所谓表示行为，是指行为人将其内在意思以一定的方式表示于外部，并足以为外界所客观理解的要素。意思表示真实要求表示行为应当与效果意思相一致。意思表示真实是合同生效的重要要件。因为合同在本质上乃是当事人之间的一种合意，此种合意符合法律规定，依法律可以产生法律约束力；而当事人的意思表示能否产生此种约束力，那么取决于此种意思表示是否同行为人的真实意思相符合。 3.不违背法律和社会公共利益 从法律上看，合同之所以能产生法律效力，就在于当事人的意思表示符合法律的规定。对合法的意思表示，法律赋予其法律 上的约束力，不合法的合同显然不能受到法律保护，也不能产生当事人预期的法律效果。合同不违背法律，是指合同不得违背法律的强行性规定，也不得躲避法律。所谓强行性规定，是指这些规定当事人必须遵守，不得通过协议加以改变。但假设仅仅是局部条款违法，确认局部条款无效不影响其他局部的效力。 合同不仅应符合法律规定，而且在内容上不得违背社会公共利益。将不违背社会公共利益作为合同生效要件，可以大大弥补法律规定的缺乏。对于那些外表上虽未违背现行立法的制止性规定，但本质上损害了全体人民的共同利益，破坏了社会经济生活秩序的合同行为，都应认为是