中粮香榭丽都项目市场定位报告.pptVIP

成都香榭丽都项目市场定位报告;中粮在成都;中粮品牌布局成都;全产品系的重要性;项目在成都中粮地产的战略角色;目 录;;宗地外形规章，属二类住宅用地（可兼容商业≤10%），用地面积约31.5亩，容积率 ≤ 2.8，航空限高≤ 39.18M。;宗地处于成都西南丽都生活片区，靠近红牌楼及神仙树片区，片区内存在以置信丽都为主的传统高端居住社区、新建中低端小区、高新技术产业区、汽配市场等，同时部分待拍卖空地，后续规划进展看好。;1.3 噪音影响—主要临小区道路，噪音影响较小，居住舒适度高; “南富、西贵，北匪东穷”的传统认知； 城南城西交界处的丽都片区历来是成都一个传统的高端居住区域，是比较具有成都人文格调的区域； 丽都片区是众多中高档楼盘聚集之地，是成都较为成熟、高端区域 。;1.4 项目区域属性分析——丽都片区;1.5 交通条件——公共/私家车交通便利;教育配套 丽都幼儿园、金苹果幼儿园。 商业配套 接近家乐福（规划中）、双楠伊藤 紫荆影城及紫荆片区的餐饮及商业配套 基本生活配套 项目周边餐饮、超市、菜市等基础生活配套齐全。 医疗配套 武侯区第六医院、武侯区医院 公园配套 距丽都公园约100米，丽都公园设置有网球场、羽毛球场、迷你足球场、室外游泳池、室外剧场等配置。;项目规模较小，难以形成规模优势。;;经 济 背 景;经 济 背 景;经 济 背 景;房产市场 宏观背景;房产市场 宏观背景;房产市场 宏观背景;房产市场 宏观背景;09年成都楼市回升，供不应求，成交量放大，消化库存，价格快速上涨 ，10年销量缓慢回升，价格持续走高。;成都房产 市场背景;成都房产 市场背景;成都房产 市场背景;;成都市场高层豪宅分布;高层豪宅整体供销及量价走势;高层豪宅09年供销及量价走势;高层豪宅09年各面积段供销情况;140平米以上面积段销售占比不断提升，其中140-180平米面积段为主力面积区间，持续占比在50%以上。;成都高层豪宅市场讨论;豪宅市场启示—;低密度、高绿化、高层高，专属电梯及车位是高层豪宅的基本指标。 在规划开发商注意建筑的开阔和景观视野，同时通过高绿化率，降低高层的压抑感和隔离城市的喧闹。在电梯??车位的配置上，注意专属感，3梯2户的梯户比，1︰1以上的车位比是高层豪宅常用的配置标准。;高层豪宅大多采纳简约欧式建筑风格，誉峰的现代风格独树一帜。 简约欧式风格是成都目前高层豪宅项目主要选择的外立面风格，格外是新古典主义以及ART-DECO风格。 在园林风格上与建筑风格相呼应采纳欧式园林。 如城南1号的欧洲皇家园林、半岛城邦的欧洲宫廷式庭院景观、紫檀的欧陆风格园林等。;;;土地属性对应客户：每幅土地都有最适合的客户群体;项目价值属性决定项目契合高端客户的价值认知;【案例：丽府】城市高端项目的客户结构;城市高端项目客户结构的共性;年龄;对现在购买或打算购买的房屋满意的是：地段、高端片区、合理的户型、置信品牌、周边配套等因素。（最主要是本身项目位置离市区不远，而且周边生活配套现已比较成熟，以后还会修建大型购物商场） 对现在购买或打算购买的房屋不满意的是：周边环境、地铁、房屋楼层等因素。 购买住宅首要考虑的因素依次是地段、环境、品牌、楼盘品质 对居住环境最关心的是绿化景观与物业服务。 对意向社区配套的需求考虑有：诊所、中小超市、餐饮、购物商场。 认为没有满意但又很重要的功能配套是：大型生活配套及教育 对小区周边配套的需求考虑：中高档餐饮、大型超市医疗配套、医院、药房.;年龄;对现在购买或打算购买的房屋满意的是：地段、高端片区、置信品牌、高端社区品质等因素。（属于区域内客户，对片区格外认可。） 对现在购买或打算购买的房屋不满意的是：红牌楼环境、价格、房屋楼层等因素。 购买住宅首要考虑的因素依次是地段、片区品质、品牌、楼盘品质 对居住环境最关心的是绿化景观与物业服务。 对意向社区配套的需求考虑有：高端会所、完善的高端生活休闲配套（健身、餐饮、休闲场所）、儿童及老人活动中心等。 认为没有满意但又很重要的功能配套是：儿童及老人活动中心 对小区周边配套的需求考虑：中高档餐饮、大型超市、医疗配套、健身中心.;年龄;产品需求特征;年龄;产品需求特征;年龄;对现在购买或打算购买的房屋满意的是：一卡一梯一户、挑高户型、开发商品牌、临河环境等因素。 对现在购买或打算购买的房屋不满意的是：楼层。 购买住宅首要考虑的因素依次是：环境、品质、开发商、价格 购买住房会考虑的简略形态不定，最抱负的是多层或花园洋房。 对居住环境最关心的是绿化景观与品质。 对意向社区配套