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杨春·国际商贸家居城;在交流之前,
我们希望先与各位分享一个小故事……;※有这么一则古老的寓言※;这个简单的故事告诉我们一个道理:;一、诸城市房地产;1、诸诚概况
诸城市地处鲁东南,总面积2183平方公里,辖10处乡镇、3处
街道、1个省级经济开发区,107万人口,其中城区人口31万。
属山东省经济综合实力30强。
;2、城市规划;诸诚市从2002年开始,成功实施了北扩东移战略,配套完善了经济开发区、城东项目区基础设施,拉
起了“一中心、四个副中心”城市发展框架,规划建设了近百栋高层楼宇;完成了城区主要道路以及
206国道城区段、央赣路、薛馆路、平日路拓宽改造和城市四个出入口综合改造。;3、经济发展
2007年,全市地区生产总值预计超过294亿元,同比增长18%;财
政总收入预计超过28亿元,其中地方财政收入16.3亿元,分别增
长36.1%和34.7%。综合经济实力在2007年度全国百强县(市)中
列第56位,2008年的主要预期指标是:地区生产总值突破350亿
元,比上年增长19%;实现财政总收入34亿元,其中地方财政收入
20亿元,分别增长25.9%和20.5%。
;4、人民生活水平
诸诚市人民生活水平逐步提高,2007年城镇居民人均可支配收入
达到12800元、农民人均纯收入6510元,比2002年分别增长113%
和86%;城乡居民储蓄余额104亿元,增长101.9%。;5、诸诚市房地产发展概况
目前诸诚市房地产业发展迅猛、市场供需矛盾日趋激烈,房地产业成
为了诸诚市的经济发展支柱产业而又将会是诸城的一大交战区。一大
批空置房将充斥着诸城大地!;2007年;到2013年至15年预测诸城城市化水平将达到50%左右,城市人口
也将从目前的30万增加至50万人口,属中等城市范畴。然而,08、
09、10年的房地产开发总量将近千万平方米之多!平均每户100平
方则需增加十万户,平均每户3.5人要新增人口35万人!而这35万
均都要有购房能力,难以想像的数据!这还是07、08、09三年批
准的近二百个楼宇经济项目,10、11年后审批多少尚不得而知。;6、诸诚市商业地产市场调研
从目前看,诸城商业过于集中且商业氛围较落后有提升空间,但纵观若干年后
其竞争度也让人大跌眼镜!;??型零售店概况;① 百盛超市;② 百盛商场;③ 利群诸城购物广场;④ 新天地购物广场;⑤ 诸城商厦(老利群);⑥ 蓝博湾·商业广场;⑥ 得利斯·世纪城;中型零售店概况;① 佳家乐超市;② 人民商厦;③ 商业大厦;④ 国美家电百盛店;⑤ 仁和五交化家电城;专业市场概况;① 龙城市场、密州商城;② 龙海水产城;③ 新天地·龙城商贸城;④ 龙都建材城;⑤ 东升家具城;⑥ 新郎欧美尔家具广场;⑦欧美尔国际家居装饰城;以上主要商业购物与专业市场面积己超100万方体量,加上沿街商铺
及在建小体量商场约有80万方,再就是明后年开工之项目中底商及
中小型商场,总体量己超200万方的购物商业体态!该体量已严重超
过中小城市人均购物面积4平方米的警戒线!将2015后的占用支标
业己用尽(到2015年诸城人口达到50万)! ;7、区域市场研判;诸城市近200个项目超千万方体量的开发规模
拉开了地产市场充满血雨腥风的竞争架势!
特别是中档住宅和中小商业更为突出。
;诸城市商业地产总量近几年将猛增至200万方,竟争已拉
开序幕!小商场、沿街店将有一场刺杀战,各中大型商业
也将告别守株待兔之局面进入争夺战。特别是新龙城的
16万方商业及即将开工的得利斯世纪城30万方的商业加
40多万方的中高档住宅尤为引人注目。;诸城虽商业体量已达饱和状态但尚缺乏真正意
义上的一站式生活广场中心。
;二、本案;1、项目地块概况:
位于诸城市西部,西外环以东,人民路以北,繁荣路以南,龙源
街以西所围合的地块。地势平坦,地质稳定性较好。地块总面积约54
万平方米,除去刘家庄用地,规划总用地面积约45万平方米。其中现
状保留用地占4.26万平方米,保留了杨春小学、老年公寓及部分已建
或在建住宅;项目实际现状建筑面积为4.95万平方米。用地北部为
空地,南部建筑物密集,除西南小部分为工厂车间外,其余大部分为
一层砖混结构民房。拆迁工作目前已经基本完成。 ;2、项目主优势:
(1)地块以三条主街道所合围,属市二公里中心商圈范畴。项目
占地规模大、目前一公里圈内无大型商业、人口居住密度在
若干年后大幅增升、未来新龙城市场的主流客源必过途径。
体量较大,便于打造商圈效应。
(2)政府支持力度大,市场心理信任程度较高。
(3)开发公司实力给予开发保障。;3、项目主劣势:
(1)属城市次商圈、前期占用资金大。
(2)时逢地产低迷期且竞争对手林立。
(3
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