中国房地产业发展概况.pptxVIP

中国房地产业发展概况主要内容中国房地产行业的产生与发展1998年以来房地产政策回顾中国房地产市场运行情况中国房地产业的产生与发展 19世纪中叶前：一定规模的土地、房屋的租赁、买卖活动；19世纪中叶起，沿海城市的近代房地产业迅速发展。1949－1955年：接受旧政府的房地产档案、建立管理机构、制定相关政策、开展清查登记；改造棚户区和贫民窟、建造新住宅。1956－1965年：以“国家经租”的形式对私有房屋进行社会主义改造；赎买私有企业的土地；实行计划经济的房屋分配制度。1966－1978年：遭受“十年动乱”的严重破坏。 中国房地产业的产生与发展 1978－1998年：随着经济体制改革的开展，进行了城镇住房制度改革、城市土地使用制度改革和房地产生产方式改革，产生了新时期的房地产业。1981年开始进行理论探讨和少量的实践。1987年十三大首次提出建立房地产市场，宣告中国房地产市场的诞生。1985年左右开始相对迅速成长，1986年进入低谷。1988年经历了中国房地产业的第一次高潮，而1989年达到真正的第一次低谷。1991年开始复苏，经历了两年的极度膨胀后，在1993年下半年治理整顿的基础上开始衰退。1994年第一次出现商品房空置现象。经历了三年的艰难调整和复苏，1998年开始出现增长的势头，之后经历了几次调整，房地产业逐步进入理性发展阶段。中国房地产业的产生与发展 城镇住房制度改革传统的城镇福利性住房制度：国家统包、无偿分配、低租金、无限期。国家投资无法回收、居民住房需求无法满足。1978－1990年：改革的探索和试点阶段1979年起，实行全价售房试点（西安、柳州、梧州、南宁）。1982年起，实行补贴出售试点（郑州、常州、四平、沙市）。1980年4月，邓小平明确提出改革的总体构想；6月，《全国基本建设工作会议汇报提纲》正式宣布实行住宅商品化。1986年2月成立“国务院住房制度改革领导小组”，提出以大幅度提租为基本环节的改革思路。1988年1月召开了“第一次全国住房制度改革工作会议”，2月批发了《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》。 中国房地产业的产生与发展 城镇住房制度改革1991－1994年：改革的全面推进和配套改革阶段1991年11月，国办下发了《关于进行城镇住房制度改革的意见》，成为改革的纲领性文件。1992年2月，国务院正式批复了上海市的住房制度改革方案；5月，《上海市住房制度改革实施方案》正式出台，实行“五位一体”（推行住房公积金、提租发补贴、配房买债券、买房给优惠、建立房委会），引起了所谓“上海效应”。中国房地产业的产生与发展 城镇住房制度改革1994年以后：改革的深化和全面实施阶段1994年7月，国务院《关于深化城镇住房制度改革的的决定》，明确：房改的根本目的是实现住房商品化、社会化。房改的基本内容是“三改四建”：改住房建设投资由国家、单位统包为国家、社会、个人三者合理负担；改各单位建房、分房和维修、管理住房为社会化、专业化运行；改住房实物福利分配为以按劳务分配为主的货币工资分配；建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用房供应体系和高收入家庭为对象的商品房供应体系；建立住房公积金制度；建立政策性和商业性并存的住房信贷体系；建立规范化的房地产交易市场和房屋维修、管理市场。 中国房地产业的产生与发展 城镇住房制度改革1994年以后：改革的深化和全面实施阶段1998年7月，国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》发布：从1998年下半年开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用房为主的住房供应体系；继续推行现有公有住房改革，培育和规范住房交易市场；采取扶持政策，加快经济适用房建设；发展住房金融；加强住房物业管理。中国房地产业的产生与发展 城市土地使用制度改革传统的城市土地使用制度：对土地实行行政划拨、无偿无限期使用、禁止土地使用者转让土地。不利于土地的有效利用和合理配置、不利于正确评价企业效益，并造成土地使用者利益不均、不利于城市经济发展和城建资金的良性循环、不利于廉政建设。征收土地费1982年从深圳开始征收土地费，1988年11月，《城镇土地使用税暂行条例》开始实施，土地使用费改征土地使用税。土地使用权有偿出让和转让1987年开始，深圳、福州、海口、广州、厦门、上海、天津等城市相继进行试点，允许土地使用权出让和抵押，并相继发布了地方性的土地使用权有偿出让转让法规。中国房地产业的产生与发展 城市土地使用制度改革修改宪法和土地管理法1988年4月七届全国人大通过宪法修正案，删去不得出租土地的规定，改为“土地的使用权可以依据法律的规定转让”；1988年12月土地管理法也做了相应的修改。制定全国性条例1990年5月，国务院颁布了《城镇国有土地使用权出让和转