XXXX年衡水今辰地产翰林华府整合营销提案.pptxVIP

衡水今辰地产“翰林华府”整合营销提案汇丰行地产投资顾问机构;;;新政下衡水楼市解读;二套房首付比例及贷款利率提高，直接遏制改善型需求释放 更依赖银行贷款的改善型客户由于政策的变化而不得不延缓置业的步伐，选择持续观望。;政府对本轮调整的决心和力度是前所未有的，可能短期内不会救市 汇丰行建议： 放弃幻想——调整心态积极应对； 谨慎入市——规避市场风险； 快进快出——抢在衡水市场未变更坏之前的一波，短期加速去货 现金为王——重定全年计划，量入为出，合理安排现金流 高手运营——与有诚信、有经验、有实力的伙伴合作;;1、大型项目的出现 前几年的项目多为小项目，从体量、售价、产品素质等各方面都比较小，近两年随着政府对 土地监管力度的加大，房地产开发门槛的提高，加上有品牌的、有资金实力的开发商的介入 和本地开发商实力的增强，一些规模较大的项目纷纷推向市场。 2、市场对于居住品质的要求提高 随着经济水平的提高和消费理念的完善，衡水市场消费者对于居住品质的追求也越来越高， 房子已不单单是满足居住，对于房屋格局、功能、舒适性、景观、配套等要求进一步提高 3、产品供应的多样化 一方面是与购房者的要求形成呼应，另一方面是开发商房屋规划设计的水平的进一步提高， 目前衡水市场房屋供应已由前些年的单一、雷同向多样化、特色化、个性化发展，如小高层 逐渐兴起、景观设计的进一步引入，社区配套的大力开发，户型设计的多元化等;4、价格涨幅缓慢但平稳 价格方面，均价从05年的“一两千”级别上涨到现在的“三千”乃至“四千”级别，增幅翻了一番，且从目前局势看，仍有继续增长下去的可能与动力，但目前市场总体均价与省内其它地级市相比仍处于较低的水平，增幅仍缓慢。 5、客户的地缘性严重 虽然衡水房地产市场正处于由初级阶段向中级阶段的转变之中，比如客户的地缘性因素与区 域性因素，出去特殊因素，大部分客户很难到长期居住地以外的区域去选购项目，桥西客户 很难到桥东去置业，这样造成房地产供应的局部失衡，某个地??过量而某些地区不足。 6、营销策划水平大幅度提高 随着一些外来开发商和营销代理机构的进入，一些先进的营销理念和手段纷纷进入市场，整 体的提高了营销水平、加快了项目销售进度的同时，促进了市场和开发商的成熟。;桥东市场项目情况一览表;1、建筑形式：整体以多层为主，而从市场反映和需求来看，对于小高层、高层高生活成本的顾虑导致此区域多层需求量更大。 2、体量：随着城中村和一些企业的拆迁改造，桥东市场不乏太阳城、宜居家园、锦绣东城这样的大盘，吸引了大量消费者的关注与参与，在一定程度上加速了区域市场的成熟 3、价格：桥东市场属于整个市场的价格洼地，整体售价地处桥西市场近300-500元，而根据衡水的收入推算，这300-500可能就是促进购买的终极因素 4、销售：目前各个项目都在进行新房源的推售，虽有地缘性因素，整体压力也较大;桥西市场项目概况;1、建筑形式：桥西代表的是衡水市的新形象，属于新城区，整体以高层小高层为主 2、体量：各项目的整体体谅都表较大，且仍有更多的新项目将推出市场 3、价格：代表着衡水市场的高端群体，均价都在3300左右 4、销售：目前各个项目都在进行新房源的推售，市场竞争压力非常大 ;;■地理环境： 项目位于衡水市东南新兴的居住板块—河东板块，此版块以东方太阳城为主要代表，但在整体的 地理位置上属于偏、远、乱的区域。虽距离衡水发展方向-南向较近，但难以借势。 ■区域环境： 项目本身处在一个正在成熟中的较大的居住区内，因此目前各种配套都属于较小的配套，不大但 是比较齐全，项目整体被城中村包围，不易被发觉同时难以给人以高档次的感觉。 ■市场环境： 项目附近在售或将售的项目较多，且体量都不算小（见前部分），因此目前各项目都在进行新房 源销售，整体竞争较为严峻。;项目基本素质分析 ■位置：京大路与交口，南临春华路路，北临程富路，西临青园街，东临翠微路 ■总体量：一期50亩约6万㎡，共12栋“6.5F+1”多层1栋11F小高层，半地下车库 ■户型及面积段：75-85㎡占15% ，85-110㎡占75%，大于120㎡占10% ■周围配套：衡中、北门口小学、滏阳中学、二院、康复医院、衡水汽车东站 ■目前工程进度：一期拆迁完毕;Strengths;1、三年大变样政策的深入和城中村改造的进行 区域未来的前景看好，项目的升值潜力巨大 2、目前虽配套较落后，但未来项目配套会日益完 善不断完善，区域的繁荣指日可待 3、衡中的巨大辐射力对于项目一手、二手房都十 分明显，这将是吸引人群购买的重要砝码。 3、地缘因素将是项目周围的置业客户考虑的重点