2011年辽宁省阜新市房地产市场现状与分析.docx

2011年辽宁省阜新市房地产市场现状与分析 作为第三方的阜城集团，2011年以来的房地产市场吸引了很多人的注意。2011年上半年, 全市房地产开发投资和商品房销售面积同比大幅增长45.55%和80.7%, 而商品房竣工面积却同比下降39.46%, 商品房待售面积同比增长140.5%。针对市场炽热作冷静思考, 个中风险不容忽视。 一、 房地产开发施工情况 从调查情况看, 目前阜新地区居民购房意愿依然较强, 近两年, 随着房地产市场的高速发展, 房地产业逐渐成为阜新市国民经济发展的重要支柱。截至2011年6月末, 全市具有房地产开发资质的企业110家, 其中非本市房地产开发企业20多家。2011年上半年, 阜新市房地产开发投资46.57亿元, 同比增长45.55%, 其中:住宅投资3.6亿元, 同比增长75.07%;房地产开发施工面积312.11万平方米, 同比增长60.23%, 其中住宅施工面积715.87万平方米, 同比增长75.07%。新开工面积312.1万平方米, 同比增长7.19%, 其中住宅新开工面积231.56万平方米, 同比增长2.24%。2011年上半年, 全市商品房销售面积165.25万平方米, 同比增长80.7%;存量房 (二手房) 成交面积82.98万平方米, 其中住宅66.33万平万米, 同比增加12.16%;商品房销售均价为3906元/平方米, 同比增长14.38%;房地产业营业税收入28795元, 同比增长113.5%。 2011年上半年, 全市银行机构房地产开发贷款余额29.55亿元, 比年初增加4.65亿元, 增长18.66%, 增速高于全部贷款增速6.39个百分点。其中, 个人住房按揭贷款余额34.98亿元, 比年初增加14.68%, 同比多增2.94个百分点;累计发放个人住房贷款3201笔, 同比多发放395笔。从调查情况看, 目前阜新地区居民购房意愿依然较强。 二、 分析房地产市场的“热量” 1. 国内高端开发企业布局二三级城市 2010年, 受国家房地产调控政策的影响和一线城市土地供给限制, 部分国内知名开发企业纷纷布局二三线城市。目前, 上海绿地、万达集团、万科股份、恒大集团、远洋地产等知名房地产企业已经进驻阜新, 为阜新地区带来大量资金流入。 2. 居民干部市场 阜新市作为三线城市, 房屋需求多以刚性需求为主, 投资需求和投机需求不多。虽然居民购房需求与房产政策存在依存度, 但目前看居民购房热情不减。2011年l-6月份, 全市实现商品房销售额64.54亿元, 同比增长106.68%。另外, 阜新市外地购房比例较低, 尚未出现快进快出的炒房情况, 房地产市场较为健康且泡沫较少。 3. 沈阳经济圈开发投资新趋势 阜新毗邻沈阳, 具有较好的投资前景。按照阜新市“十二五”规划确定的空间发展战略和同城化、构建“两城两带”发展新格局, 借助沈阳经济圈的规划建设, 阜新市住宅建设将成为房地产开发投资的热点。目前, 阜新经济开发区已有几十家房地产企业, 开发了几十个新楼盘。 三、 “发烧”背后的风险不容忽视 综合考虑全国房地产发展趋势, CPI指数持续走高及房贷新政持续发酵的作用, 二三线城市房地产市场“热”背后隐藏的风险值得关注。 1. 限购必然会对房地产市场产生较大冲击 国家统计局数据显示, 二三线城市己成为房价上涨的主要拉动力。2011年7月12日, 温家宝总理主持召开国务院常务会议提出, 对房价上涨过快的二三线城市有可能采取必要的限购措施, 限购政策一旦执行, 短期内将对房地产市场带来较大冲击, 特别是在当前宏观经济形势依下然较为严峻, 居民收入增幅下降的背景下, 房市逆市升温明显缺乏稳定支撑。 2. 房地产调控量表 2010年以来, 人民币存款准备金持续上调, 企业流动性日益趋紧, 部分本地房地产开发商资金链紧张, 大多采用“放缓开发存量地”的谨慎策略应对房地产调控。2011年1-6月份, 全市商品房竣工面积为31.23万平米, 比2010年同期下降39.46%;商品房待销售面积128.6万平方米, 同比增长140.5%, 比2010年末增加75.1万平方米。随着调控政策的实施, 一些小型房地产企业极有可能出现资金周转困境, 面临较大的退市压力和挑战。 3. 银行贷款依赖程度 房地产贷款依然快速增长, 反映出辖内房地产企业自有资金趋紧, 融资需求增大的趋势。调查中了解到, 部分本地开发商对银行贷款依赖程度较大, 约占40%左右, 施工单位垫付款及预售楼款约占20%-30%。目前阜新地区房市升温缺乏基本面和政策面的有力支持, 短期内市场仍存在较大的波动风险, 后续风险防范工作难度加大。 四、 关于政治建议 1. 做好房地产政策市场的分析研究 银行机构应加强与房地产管理、土地管理等部门的沟通