房地产项目成本管理办法.doc

房地产项目成本管理办法 一、总则 二、成本管理职责 三、成本监控 (一)成本监控系统 (二)成本监控的要求 四、开发环节的成本控制 (一)立项环节的成本控制 (二)规划设计环节的成本控制 (三)施工招标环节的成本控制 (四)施工过程的成本控制 (五)工程材料及设备管理 (六)竣工交付环节的成本控制 (七)工程结算管理 (八)其他环节的成本控制 五、附则 一、总则 1、为了增强成本控制力度,降低成本费用,提高市场竞争力,根据国家有关法规政策,结合公司成本管理的要求和经验、教训,特制定本办法。 2、成本管理的基本原则是:以市场需求为导向、保证质量安全为前提,过程控制为环节、规范操作为手段,提高经济效益为目的。 3、成本监控的任务是:遵守国家有关法规政策,落实成本岗位责任制,完善成本管理基础,形成有效的成本监控系统,努力降低成本,提高经济效益。 二、成本管理职责 1、认真执行成本管理制度,自觉接受公司各相关职能部门监督。 2、根据公司业务发展规划、开发能力和市场情况,确定项目开发计划,组织立项调研、选址和前期策划,提出立项建议和开发设想,并按要求向公司提交立项可行性报告,履行立项审批程序。 3、规划设计阶段,应按市场定位和成本估算准确把握设计方案,组织审查设计概算的经济合理性,使规划设计既符合规范,又体现成本控制的意识和要求。 4、客观、认真地进行项目成本费用测算,编制项目成本费用计划,确定项目及每个单项工程的目标成本,分解成本费用控 制指标,落实降低成本技术组织措施。 5、遵循基本建设程序,进行项目实际操作,对房地产成本实行项目经理负责制和全员全过程控制,对可控成本、变动成本和成本异常偏差实行有效监控,保证将成本控制在目标成本范围内。 6、正确处理成本、市场、工程质量、安全生产、开发周期、资源、效益之间的关系,防止和杜绝重大工程质量事故,努力缩短开发周期,严格控制项目的质量成本和期间费用,加速投资回报,提高投资回报率。 7、组织项目开发成本费用核算,及时、全面、准确、动态地反映项目成本、费用情况,按规定编报成本会计报表等有关资料。坚持成本报告制度,保证成本信息交流的及时、有效。 8、熟悉、掌握国家和当地有关法规政策及市场需求、预算定额水平等成本控制因素,用足用活各种政策、资源,提高成本控制的预见性,努力寻求降低成本费用的途径。 9、定期或不定期分析成本结构、差异及其原因、监控措施及其效果、经验教训,每年至少一次,并将分析报告上报公司主管领导。 三、成本监控 (一)成本监控系统 1、根据公司的管理体制,建立以操作监控为中心的成本监控系统。实行总经理领导下、主管领导监管、项目经理负责、各 职能部门联动实施的运行机制。 2、各职能部门应树立全员成本控制意识,对项目成本实行全过程监控。 3、各子分公司应根据管理需要和项目实际情况,设置预算部、工程部、财务部等成本管理职能部门或岗位,保证成本控制工作的顺利进行。 (二)成本监控的要求 制度建设 1、根据管理的需要,公司应制订和完善包括以下几方面内容的成本管理制度: 成本管理责任制及监控程序; 计划管理制度(包括指标、定额、考核管理办法); 招、投标管理制度; 合同管理制度; 工程管理制度(质量、进度、监理、现场、工程盘点、竣工验收移交); 预决算管理制度(包括概算、设计变更、现场签证、结算、款项拨付); 费用控制制度; 材料设备管理制度。 以上制度,可分别制定也可综合制定。 2、应不断总结成本控制经验,在此基础上,逐步健全、完 善公司成本管理制度。 计划管理 1、公司应按根据项目开发的节奏,及时编制下列成本计划,并跟踪、检查、考核计划的执行情况: (1)开发产品成本计划; (2)期间费用计划; (3)降低成本技术组织措施计划。 2、成本计划以设计概算、施工图预算、成本预测和决策为依据,综合考虑各种因素进行编制,做到目标明确、先进、可行,做到成本统计数据化、图表化、台帐化。 3、应完善成本考核办法,确立成本降低率、费用节约额、项目投资回报率等成本考核指标。 四、开发环节的成本控制 (一)立项环节的成本控制 1、公司所属新项目立项时项目开发部向公司提交《立项请示》和详细的《可行性研究报告》,并经公司立项听证会讨论通过。《可行性研究报告》除应具备地块基础资料、周边环境及其发展趋势、合作方背景、合作方式及条件、初步规划设计方案、开发节奏及市场定位等基础内容外,还须包括以下内容: (1)成本费用估算和控制目标及措施; (2)投资及效益测算、利润体现安排; (3)税务环境及其影响;