红星美凯龙生活广场项目营销策划方案.pptx

营销筹划方案〔初步〕;第一局部 市场分析;城中片区;二、泰兴房地产开展现状;2 0 0 6 年和2 0 0 7 年， 泰兴市的 投资开发量均到达了5 0 万方左右， 其中商业的开发量较少，占整个房地产开发量的1 0 % 以下， 即近两年商业地产的开发量每年小于5 万平方米。;〔2〕住宅销售情况;〔3〕房价情况 中心城区的房价在4000元/平方米左右最高到达5000元/平方米 东部新城区房价在3500元/平方米其余区域一般低于3000元/平方米;居民收入的增加超过住房价格增长的速度 2000年以来，泰兴市城镇人均收入年增长率为9.07%，住宅价格年均增长率为9.04%。 城镇化加速，城镇人口数量的增长带动商品房需求。 2000年，泰兴市128万人口中，92.24万在农村，城镇化水平为33.6%，2005年泰兴市城镇化水平已到达40.1%以上。;人口增长拉动需求;三、泰兴专业市场分布;2、泰兴专业市场主要以建材市场为主;四、本案区位及竞争格局;2、同类工程售价及租金水平;2、苏中批发城;3、浙江商贸城;物业位置：江平中路，近国庆路开业时间：1996年 占地面积：30亩 商铺数量：150间左右 商铺面积：30平方米左右开间：3米 层高：2.8米 销售模式：只租不售 租金：10000元/年左右〔30M2〕;物业位置：济川路、北二环路开业时间：2007年4月 占地面积：97.5亩 业态：陶瓷卫浴、楼梯、橱柜、门业、吊顶、地板、 灯饰、油漆、板材经营模式：只租不售 租金：0.3-0.7元/平方米/天 〔目前租金最贵的为油漆区〕出租率：100%;同类产品分析小结：;四、本案SWOT分析;劣势;时机;涌金商业广场二期假设上市， 将是本工程的不利因素 同类市场基本饱和，影响投资 者热情 本工程的整体环境在短时间内 无法得到全面改善;第二局部;一、功能定位;二、形象定位;三、业态定位;四、档次定位;本案定位主要支撑点：;第三局部 客群定位;一、客群区域定位;二、客群社会阶层定位;三、客群类型定位;2、投资型客群;第四局部 销售策略;一、产品规划;2、动线规划;3、定价策略;二、销售模式;2、前三年租金共24%回报一次性返还，即第一年至第三年的租金一次性返还，作为购房优惠，直接在房价里扣除，实际上是变相提高售价。从总价里直接扣除，对开发商来讲，实际上是3年不付租金，而投资者因为降低了首付门槛也易于接受。;3、法律保障及风险躲避：;三、推案节奏;方案B：;四、销售周期;开盘期：拟2007年12月21日〔星期六〕 强销期：2007年12月21日-2008年1月31日 持续期：2008年2月1日-2008年2月30日 尾盘期：2008年3月1日-2008年3月30日;其中： 内部认购期去化量：10% 开盘两个月内去化量：60%至尾盘期去化量：80%;第二期：B、C区及沿街旺铺;3、强销期：2008年5月1日-6月30日 4、持续期：2008年7月1日-2008年7月30日;营销周期;五、各销售阶段重点问题;2、开盘期：;3、强销期;六、销控措施;2、区域销控;3、整体销控;七、销售管理;第五局部 推广策略;一、推广总精神及推广口号;2、推广口号;二、总体推广思路;三、推广范围;2、扩大推广范围;四、推广手段;〔1〕形象篇 全球家居Mall红星美凯龙登陆泰兴红星美凯龙广场引领泰兴商业 泰兴商业航母--红星美凯龙广场起航;〔2〕商圈篇;〔3〕产品篇;〔4〕投资篇;〔5〕招商与经营管理篇;新闻标题试拟 红星美凯龙进驻，泰兴建材家居市场全面升级 红星美凯龙“零风险〞投资模式受泰州市民热捧 世界品牌云集，业内人士看好红星美凯龙前景;红星美凯龙进驻，泰常路板块成泰兴建材家居市场核心 “先商业，后地产〞，国际模式领潮泰兴商业地产;〔1〕我们不要叫卖式广告;〔2〕重点营销活动;五、媒体组合策略;2、媒体费用预算;第六局部 阶段性推广方案;分阶段推广方案;第七局部;解决之道： 举办促销活动，如抽奖、买铺送车 等，刺激本地客户购置欲望。 运用口碑营销，给老客户以鼓励， 使其扩带新客户。 应用直销方式，开展团购客户。 拓展温州等地投资群体密集地区。;解决之道： 根据竞争对手的举措，相应调 整销售方式。 坚持本案明显的差异化之路， 做区域商业的领航者。;The End :-〕;创时商业地产运营机构 2007年7月27日营销筹划方案〔初步〕;第一局部 市场分析;城中片区;二、泰兴房地产开展现状;2 0 0 6 年和2 0 0 7 年， 泰兴市的 投资开发量均到达了5 0 万方左右， 其中商业的开发量较少，占整个房地产开发量的1 0 % 以下， 即近两年商业地产的开发量每年小于5 万平方米。;〔2〕住宅销售情况;〔3〕房价情况 中心城区的房价在4000元/平方米左右最高到达50