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房地产市场调研 房地产市场调研 一.什么是房地产市场调研 　　房地产企业自身或委托第三者，针对整个房地产市场或某个区域、某个特定开发项目、特定主题所进行系统地、全面、客观、广泛、持续搜集房地产项目有关资料，并加以记录、分析和评估，提供有关分析结论、提议供房地产企业进行决策参照过程，就是房地产市场调研。 　　房地产市场调研过程图示 二.房地产市场调研作用 　　市场调查作用在于为房地产企业战略决策提供根据，减少房地产企业决策风险，其承担是信息搜集、过滤责任，负责提供目前市场动态信息、掌握市场发展趋势、消费者潜在需求、也许企业发展契机等。 　　无论房地产调查所采用技术有多先进、调查内容有多么详细都不也许全面、客观反应未来整个市场走向。因此在进行市场调研时必须对调研作用有清醒认识。 　　1．市场调查是为决策提供根据，对调查措施、合理调查程序、客观全面数据搜集、周密而又科学计算才能为决策提供有价值参照。 　　2．市场调查只是对既有市场一种描述，仅反应既有市场状况和未来市场发展变化也许状况。由于调查措施、受托方调查能力都会导致不一样调查结论。因此调查要首先考虑受托方调查能力与否可以胜任本次调查。受托方必须有一种对调查计划、包括调查范围、措施、技术手段、数据来源怎样获得等。对于委托调查收费应近也许靠近市场原则，这样才有也许保证调查过程客观、公正，调查结论相对对。 　　3．市场调研结论不能取代经营决策，一旦发生决策失误就会带来严重损失。调查结论只能作为决策参照，不是最终决策。最终决策仍然在决策者手中。 　　三.房地产市场调研几种误区 　　近年来，虽然开发企业对房地产市场调研非常重视，不过房地产调研仍存在许多误区，调研成果很难让人信服。 　　误区一：忽视谐〉鞑? 　　在实力参差不齐开发商（以及某些销售代理商）中，并不是每一种都认识到了市场调查重要性。在许多都市尤其是二级都市中，许多开发商只是委托设计院把图纸设计出来，依样画葫芦地建起了楼房，到了要销售时候，才懂得麻烦来了。国有开发商老总在重大决策失误状况下还可以#8220;事前拍胸脯，事后拍屁股#8221;，民营开发商就惨了，于是，许多#8220;玩房地产成了房东#8221;个案就成为大家茶余饭后谈资。当然，也有某些没有做调查就获得成功案例，这里面有两种也许：一种是偶尔，即碰巧和消费者心理对上路了；另一种是设计者（或销售者）凭借经验积累已经摸透了市场，并将这些经验应用于设计（或销售）之中，从而获得了成功。实际上，这也是一种市场调查，由于经验是建立在长期资料搜集过程之中。没有调查就没有发言权，同样，没有调查就没有贴近实际规划设计和营销方略。 　　误区二：过度依赖市场调查 　　忽视市场调查不行，过度依赖市场调查同样不行。正如奥美广告企业专家肯罗曼（kenneth Roman）和珍曼丝（Jane Maas）所说：#8220;调查对我们判断是一大助益，但它不代表所有答案，也不尽然绝无错误。#8221; 　　设计楼盘规划方案也好，做营销方案也罢，都不能完全依赖市场调查，由于这里面有个误差问题。调查误差分为两种形式：一种是抽样误差，就是说，你抽取调查样本并不能完全代表其总体特性，在某些方面是存在出入；此外一种是非抽样误差，指是诸如因调查员不诚实而获得了错误数据、问卷不对录入或数据错误处理等原因而引起误差。这两种误差，都会影响调查成果精确性和有效性。正所谓过犹不及，对市场调查成果不能太过于依赖，而应当采用批判态度来接受，这中间当然就需要决策者经验和判断性思维了。正规市场操作模式都是专业人做专业事，由于专业人士自然有更多专业经验。聘任外脑开销往往不不小于项目失败风险，这一点不会有多大异议吧？ 　　误区三：忽视正式调查前准备工作，尤其是试调查 　　不必被以上两点吓住，调查还是必须要做。不过，人们看到市场调查大多是调查实行阶段，即问卷或访谈实态方式。正如企业聘任#8220;外脑#8221;不为外人所知，调查准备工作往往也不明显，但却是更具有决定性。调查准备工作，即调研设计，假如做得不够细致，那么这次调查成果就不必看了，肯定是问题重重，纰漏多多。 　　一般而言，在做正式市场调查之前，需要做好如下几项准备工作：明确调查目和任务，确定抽样方案、调查对象和单位，设计调查表和填表阐明，确定调查时间、地点和工作时限，确定调查措施，设计资料整顿和分析纲要，确定汇报提交时间和方式，做好试调查并完善最终问卷。 　　在问卷调查前期准备工作中，试调查是最轻易忽视。试调查是指在正式问卷调查开始之前，为了在实践中检查调查问卷科学性和完善性，在调查对象中做少数（一般为样本量5%--10%）试探性调查，从而根据调查实际状况深入完善问卷。假如省去这一步直接做大规模正式调查，一旦发现问卷有什么问题，则懊悔莫急，由于已经无法找到挽救措施了，除