连云港东方之珠左岸推广策划报告.pptx

东方之珠·左岸推广策划报告2010-4-24 本次大纲要解决的问题通过产品深度分析，寻找项目根本核心价值，得出品牌DNA找到本项目主力消费人群，绘制准确的客户地图寻找营销核心命题，给出相应营销解决战略，制定2010年度营销计划，确保2010消化量 报告内容目录： 推广目标 市场分析 项目分析 推广策略 整合推广战略目标目标分解目标分析宏观市场板块市场竞争分析营销回顾房源分析客户分析问题障碍核心策略策略体系营销脉络集客脉络 □■战略目标建立“左岸”的项目形象，打响第一枪 □■战略目标凯捷利，09重要作品新城区塑造者 土地价值拉升者 新区生活推动者 □■目标分解推广主题阶段主题推广方向推广调性推广手段 □■目标分析主题推广分析产品分析策略分析媒体分析政策分析市场分析 报告内容目录： 营销目标 市场分析 项目分析 营销策略 整合执行战略目标目标分解目标分析宏观市场板块市场竞争分析营销回顾房源分析客户分析问题障碍核心策略策略体系营销脉络集客脉络 □■宏观市场市场价格上升明显，整体需求上升市场最大的需求面仍然集中在中低价需求层面市场最大的需求动因仍然以拆迁刚性需求和改善型需求为主市场需求现状市场供给现状产品竞争现状连云港整体房地产市场供大于求，市场趋向于买方板块市场供给过量，加剧了项目之间的竞争压力整体市场产品竞争呈上升趋势，产品发力有市场出口基于精确市场细分的产品创新更容易跳出竞争产品同质化严重，高端产品竞争加剧客户对产品整体鉴赏力和关注度逐步提升宏观政策影响坚决抑制不合理的住房需求选择了差别化的税费和房贷措施来抑制投资投机 加大保障性住房用地供应力度；至于进一步打击囤地等调控力度减小，速度放缓 受宏观政策利好以及城市化进程影响，与相关宏观经济指标比值表明09年市场投资处于火热态势按户籍人口计算，人均GDP超过3000美元，城市化率45％左右，房地产业处于稳定高速发展阶段。2009年连云港人均GDP超过了3000美元，根据连云港十一五规划，人均GDP将达到7000美元 连云港土地市场成交上升趋势明显，预计2010年市场上市量将大幅上升。固定资产投资和房地产投资增速在苏北城市中位居第一。2009年上半年，完成房地产投资51.23亿元，同比增长22.13%，增幅比上半年同期回落11.49个百分点，占城镇固定资产投资的16.72%；房地产施工面积1228.75万平方米，同比增25.92%，其中住房施工面积964.18万平方米，同比增长19.15%，比上年回落5.03个百分点。房地产新开工面积86.31万平方米，同比下降66.2%，其中住房新开工面积60.25万平方米，同比下降69.34%，新开工面积同比大幅下降，市区累计可售商品房面积和套数分别为270.96万平方米、34379套，其中累计可售住房面积个套数分别为178.47万平方米、15684套。 苏州、无锡、常州、南京、南通、扬州、盐城、徐州、淮安、宿迁、泰州、镇江连云港市在13个城市大部分经济指标数值位次偏后，但增长率位次靠前，发展潜力较大。居民人均可支配收入大幅增长，居民消费力持续增加固定资产投资增幅46％，大大高于全国平均水平25.8％，投资力度较大，后劲也大。 2009年连云港市城市发展－与江苏其他城市比较 09年市场连云港市各区域供销相对平衡09年受宏观政策调控，将导致2010年集中放量，房地产竞争将更加激烈。2009年土地放量，导致2010年施工面积增加 各项目销售率都较高，区域整体均价有一定提高。销售额销售额近年持续增加，2009年本地区房地产市场各项数据创近年来新高。2010年将是一个平稳过渡之年。价格平稳、缓慢上涨。供应量增加。 销售面积近几年销售面积基本持平。（2009年全市房地产开发完成投资110.81亿元，商品房销售面积达625.88万平方米，比2007、2008两年销售总量还多出50余万平方米 ）。09年市场连云港市各区域销售面积大幅增长 成本上升促使房价上涨；成本上升包括土地价格上涨和建筑成本上涨两个方面。 09年刚性需求释放，导致房价涨幅速度加快，区域房产消费层次被逐渐拉开连云港市各区域市场价格保持稳定增长 17商品房空置量偏大，相对于销售量而言，空置比例偏高，且近几年有不断增加的势头据统计，从2005年以来，我市商品房空置面积呈现出递增的态势。2005年底，我市商品房空置面积为6.95万平方米，空置风险基本上在可被允许的正常范围之内。但2006年上半年，我市房地产行业进入了又一轮的大开发阶段：仅仅前5个月的施工面积就达到了442.78万平方米，这使得我市商品房闲置