西安幸福新城定位营销报告16PPT地平线机构.pptx

定位营销报告;引领市场做“火车头”，获取领跑的超额利润? Or 适应消费做“火车厢”，在被动的夹缝中成长!;架构;;纵览西安 西安楼市分析;西安整体房地产市场分析 ;继中海、绿地、珠江、和记黄埔投资后，诸如首创置业、上海复地、大华集团、富力集团、融侨集团等均强势登陆西安并开始项目运作，外来地产大鳄的进入，在带来崭新理念及先进经验的同时，也进一步加剧了市场竞争，并促使市场开发格局进入新一轮的分化、裂变。;城南：126个城西：45个城北：71个城内：36个城东：51个;2006年3季度西安市商品房成交数据列表 ;2006年3季度 西安市商品房 调研数据列表 ;◆西安房地产已进入品质时代。 ◆中高价位住宅正在出现一个供不应求的时期。 ◆产品形态过于单一（中式，现代，欧式）。 ◆逐渐告别传统的地段垄断，步入主题开发阶段 ; 西安，古称长安，是十三朝建都地，是一座历史沉积的古城，西安的本质是文化，发展的也是文化，在经受高科技现代建筑对这位沧桑老者的洗礼后，从血脉间流露出对其本质的苛求，未来的建筑趋向，将寻求它独有的味道。;西安地产晴雨表之一的紫薇地产，开发模式发生转变，紫薇臻品成为人文地产开山代表；上市公司——天地源，挺进曲江的力作力求复制万科第五园打造文化地产，西安出现了“新中式”地产。;紫薇·臻品位于高新区科技路与团结路十字西北角。项目总占地面积约117亩容积率3.175，绿化率36.5%，总户数1845户。 小高层/高层 总套数：1871套 已经售出：906套 剩余：965套 均价：3931元/平方 近3个月平均销售套：50套;2005年9月紫薇·臻品以“写意现代中国”为主题精神，定位于西安第一座“现代中国”院落社…… ;“天地源·曲江华府”，落定雁塔南路，绰立曲江景观大道轴心。占地面积206.742亩，总建筑面积约22万平方米；绿化率44%。 小高层/多层（电梯花园洋房）总套数：612套 已经售出：141套 剩余：471套 小高层/均价：4800元/平方 洋房/均价：5800元/平方 近3个月平均销售套：30套 ;“天地源·曲江华府”，沿袭曲江地域文脉，传承现代人居文化，将中式居住的精髓注入现代建筑模式中，建树新中式人文典范，全力为西安现代儒雅高尚人士创造自然与人文和谐的优雅生活，曾荣获“2005住交会（CIHAF）中国名盘”、“2005中国(魅力楼)文化地产十大楼盘”、“2006西安房地产最值得期待楼盘”等称号。是高尚儒雅人士的理想居所。 ;曲江华府的成功：中式+新 是西安市场目前唯一以及仅有将新中式风格演义比较到位的项目。 ◆曲江成熟的文化氛围，居住环境 ◆地段属西安文化居住原配地带 ●整和推广力度不够，未在西安叫响 ●市场初级阶段，高价格成为销售主要阻力;放眼全国 中国式地产“主题诉求”风生水起; 景德镇瓷器、唐装、中国功夫电影……最近两年，“中国风”正在世界范围掀起一场流行风暴。 ; 第一个阶段：完全获得性的居住方式。 居住不可以自由选择的事，住房分配固化了大多数城镇人群的居住方式。第二个阶段：住宅商品化之后，学习性居住阶段。 人们找到了越来越多的参照系，欧陆风，找到北美、西班牙、地中海式流行的东西。第三个阶段：找到自信的阶段。 中国经济近年来飞速发展、居民收入和生活水平急速提高的基础之上，是基于中国和世界交往的基础之上。;新中式渐成地产开发强势主题;;市场新中式项目现状 ;聚焦东郊 谁将是东城王者？ ;◆人口密集——东郊110万人口 ◆企业集中——五个超大型企业 ◆交通方便——20余路公交系统 ◆商业活跃——大型商业场所集中 ◆教育发达——多所高等院校包围;东城价格分析;城东区商品房 调研数据列表 ;城东市场房源供给分析 ;;未来2年 房源总供给存量约9000-10000套 3500元/平米以下约5000套 3500-4000元/平米约2000套 4000元/平米以上约2000套;◆未来市场存量相对充足，市场竞争激烈。 ◆各种建筑形态混杂，品牌意识较差。 ◆品质型中高价位项目得到市场认可。 ◆城东尚数市场焦点产品“人文地产” 空白;城东市场需求分析;经济型 25—35岁 面积需求80-100 ㎡ （有一定经济实力的单身贵族及两口之家，主要解决居住问题。） 舒适型 35—45岁 面积需求120-130 ㎡ （经过多年积攒，希望改善生活环境，追求生活品质的年青三口家庭。 ） 享受型 45岁以上 面积需求140 ㎡以上 （在经济基础达到满足后，想真正去享受生活，品位生活的城市贵族。） ;政策环境 ;小结: ;项目分析;幸福新城 新城 项目定位报告 ;竞争对手分析;幸福新城