房地产估价的理论与方法.ppt

房地产评估的理论与方法 ;1.概述 估价的概念、必要性 2.房地产估价理论基础 估价原则、基本程序 3.房地产估价方法 比较法、成本法、收益法 ; ;1.1房地产估价概念 所谓房地产估价，是指以房地产为对象，由专业估价人员，依据估价目的，遵循估价原则，依据估价程序，运用估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产客观合理价格的估量、推测或推断。 评估可简洁地定义为对价值的推断或估算。价值是指某物体在某些方面对某些人所具备的用途和效用。大多数不动产评估的目的是为了估算所谓的市场价值，可以简洁地将其定义为某一财产在一个布满竞争和开放的市场上最有可能的销售价格。 ;1.2房地产估价的必要性 ⑴房地产抵押的需要 ⑵房地产征收征用的需要 ⑶房地产税收的需要 ⑷房地产保险的需要 ⑸ 房地产转让和租赁的需要 ⑹ 国有建设用地使用权出让的需要 ⑺房地产分割的需要 ⑻房地产损害赔偿的需要 ⑼ 房地产司法鉴定的需要 ⑽企业有关经济行为的需要 ⑾房地产行政管理的需要 ; ;2.1房地产估价基本原则 ⑴独立、客观、公正原则 独立、客观、公正原则是房地产估价的最高行为准则。 要求估价机构具有完全的独立性，估价机构人员与估价对象及相关当事人没有利害关系，不受外部干扰因素影响，从实际动身，公正合理地进行估价。 ⑵合法原则 房地产估价必须以房地产的合法产权、合法使用、合法处分等为前提。 ⑶最高最佳使用原则 房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提。它是指法律上可行、技术上可能、经济上可行、经过充分合理的认证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。 ⑷替代原则 房地产估价结果不得不合理偏离同一供求范围内的同类型房地产在同等条件下的正常价格。在用途、规模、档次、建筑结构等方面类似的房地产之间具有相互影响作用，其价格会相互牵掣而趋于全都。 ; ⑸估价时点原则 房地产估价结果应是估价对象在估价时点的价值。房地??的价格具有很强的时间性。在不同时点，同一房地产往往会有不同的价格。 ; 2.2房地产估价的基本程序 ; ;3.1市场法 依据房屋评价基础标准及目前的房地产市场状况，通过对可比实例在交易情况、交易日期、区域因素和个别因素四个方面的比较，结合估价对象的实际使用状况，经修正后得出估价对象在估价时点的市场价格。 适用范围：房地产市场比较发达、交易案例与待估案例有较强相关性 一般来说，比较法比另两种方法更简洁也更直接，其计算的过程 也常常较少，因此，评估推断出错的可能性和数学错误的可能性都较少。其所得出的估价推断要比其他方法所得出的推断更牢靠。 ; 3.1.1市场法计算公式： 估价 可比 对象= 实例× 100/（）× （）/100×100/（）×100/（） 价格 价格 交易情 交易日 区域因 个别因 况修正 期修正 素修正 素修正 ;3.1.2选取可比实例的标准 ⑴可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是在同一供求范围内的类似地区。 ⑵可比实例的用途应与估价对象的用途相同。 ⑶可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同。 ⑷可比实例的交易类型应与估价目的相吻合。 ⑸可比实例的成交日期应与估价时点接近。 ⑹ 可比实例的成交价格应是正常成交价格，或可修正为正常成交价格。;3.1.3交易情况修正 是指通过排解交易案例房地产市场交易行为中的一些特殊缘由所造成的交易价格偏差。 ⑴有利害关系人之间的交易； ⑵急于出售或急于购买的交易； ⑶交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易； ⑷交易双方或某一方有格外动机或偏好的交易； ⑸交易税费非正常负担的交易； ⑹相邻房地产的合并； ⑺交易方式的差异。;3.1.4交易期日修正 是指将可比交易实例在成交期日的价格修正到待估房地产估价期日的价格。也就是可比实例交易日期时