西安中铁国际城项目营销报告.pptx

;开发目标;——序—— ;当一座城市的历史被改写 一座城市正逐步趋向伟大的时候 总有一座具有精神旗帜和时代象征意义的伟大建筑来代表这座城市 辉煌时代崛起的伟大建筑 他们成为城市的永恒标志和城市精神的象征;当西安加速迈入伟大城市的行列的时候 西安迫切呼唤一座能够助推西安经济腾飞 承载城市荣光与梦想的伟大建筑 中铁国际城 必将成为西安迈向国际化 的精神象征;【伟大的时代方能诞生伟大的建筑】;开启【中铁国际城】城市影响力时代;中国铁建，央企品牌;中国铁建，快速发展，实力运作曲江地产版图;中原地产，源于香港，系出北京，全国品牌代理公司三甲;本报告以核心目标为重心，进而实现基本目标;基于目标本报告核心解决，三大问题—— Q1：如何形成项目占位，传递核心价值，唤醒城市和历史； Q2：如何在“变”市下，精细化项目运营和推售； Q3：如何在整体思考下，保证项目执行力;中原是最具洞察力的公司;;曲江发展规划：一期规划的“一心、两带、三轴、四大板块”格局基本完成。;2;一个伟大时代的到来 ——曲江进入城市全面升级阶段——;本案价值解析————;项目理解：曲江新城核心区的地标，130万平米超住宅大盘项目，是实现中铁集团品牌跳跃的重点项目。;生活配套;教育配套资源;交通价值：曲江大道、南三环，交通四通八达，未来溢价值更高。10分钟与核心区无缝对接；;项目规划价值：集公寓、商业、高层、小高层住宅为一体的区域性综合体，多维价值聚合体。;品牌 价值;中原是最具洞察力的公司;中原对楼市变局研判;基于目标本报告核心解决，三大问题—— Q1：如何形成项目占位，传递核心价值，唤醒城市和历史； Q2：如何在“变”市下，精细化项目运营和推售； Q3：如何在整体思考下，保证项目执行力;加息0.25%; 本次调控经济背景：10年第一季度全国经济开局良好;在上一轮房价调整的周期中，市场发生变化主要受到2007年9月27日新政的影响较大，房地产价格出现了长达近一年时间的调整。而这次政策与上次政策相比，政策内容有过之而无不及。;新政影响;从西安市场在售项目看，120平米以上受到新政影响较大，90以下和90-120平米的产品销售影响较小;成交量： 本次政策出台后，对投资投机性购房行为具有巨大的影响，未来一段时间大量投资需求被抑制，刚性需求处在观望状态，市场成交量必将出现大的萎缩局面。 成交价： 从目前的政策来看，政府已经比较鲜明的宣示了控制房价的决心，随着交易量的萎缩，房价出现价格调整已不可避免； 但此次政策短期内作用较小，预计年中会有阶段性的量价调整，趋势上会使市场逐步冷却。总体上会使房地产销售放缓，投资反应会略微滞后。;新政下后市预测;影响背景差异：2007-2008年实体经济受挫，2010年整体经济层面运行良好，中原认为本次楼市调控影响层面不会出现08年的局面； 政策效用力度：本次政策的力度较大，影响强烈，相对07年国家调控有过之而无不及； 产品影响：从目前看120平米以上受到新政影响较大，90以下和90-120平米的产品销售影响较小，未来逐步扩散到首置产品和首改产品，公寓产品受到影响变化不大，住宅产品随着时间的推移影响面扩大，程度加深； 价格影响：本次政策力度大，市场必将出现调整，预计年中会有阶段性的价格调整，趋势上会使市场逐步冷却，价格下滑在510%左右，直至年底。;中原对市场的理解;供应量;成交量;西安市商品住宅供求关系;分类产品的成交面积比例;各物业成交均价对比;各区域住宅成交量价对比以前单月各城匙成交量可排出增长名次，而本月住宅成交量即排出了跌幅名次，其中城东跌幅最大，环比跌幅达到 79.48%，其余各城区跌幅都在 60%以上。对二城东出现跌幅之最，主要在二城东一斱面叐供应量限制，;住宅市场主要分为8大板块，形成了“南贵、北新、中空、东西贫”的格局，城内的居住功能逐渐褪化，以商业功能为主;唐风商业板块： 依托大雁塔—大慈恩寺历史风貌区及大雁塔南北广场，由大唐不夜城、大唐商业广场、大唐通易坊、以唐风为主题，涵盖历史文化、民俗文化的大型综合性商业板块。;;区域市场主力户型面积区间;价格水平;销售情况;户型面积与消化速度关系:从户型面积的去化速度判断，去化速度比较快的产品三、四房主要集中在130-200平;区域未来供应情况解读;区域供应：本次政策力度大，市场必将出现调整，预计年中会有阶段性的价格调整，趋势上会使市场逐步冷却，价格下滑在510%左右，直至年底。 消化速度：2007-2008年实体经济受挫，2010年整体经济层面运行良好，中原认为本次楼市调控影响层面不会出现08年的局面； 产品销售：本次政策的力度较大，影响强烈，相对07年国家调控有过之而无不及； 价格情况：从目前看120平米以上受到新政影响较大，90以下和90-120平米的产品销售影响较小，未来逐步扩散到